核心提要：

一、杨浦滨江宅地：溢价或略超5%

二、青浦西虹桥宅地：溢价在15%以内

三、浦东川沙商住地：低溢价

文/好地研究院 方晓泉

九批次土拍即将于明日（11.24）进行。共9宗地块，总起价169亿元。

地块指标

地块位置分布图（来源：好地大数据）

在九月以来新房市场显著降温的形势传导下，九批次土拍也进入冬天。

9宗地块中，预计仅有杨浦滨江、青浦西虹桥、浦东川沙等3宗地块有竞争。具体来看：

一、杨浦滨江宅地：溢价或略超5%

今年较为热门的杨浦滨江板块也开始面临新房去化压力：

1.地块南侧的中海云邸玖章最近一次开盘是在10月15日，认购率虽然还有121%，但和前三次开盘认购率均超200%比，降温明显。且从网签来看，整盘去化率目前仅70%。

2.地块东侧的保利置业誉滨江项目，今年5月拿地价达到8万元/m²，首开价格11.5万元/m²，低于预期（12万+）。

好地研究院测算，考虑到预期去化速度放慢，按照11.5万的售价，本次杨浦滨江宅地溢价或略超5%，和南侧地块即云邸玖章南区的地价接近，可确保预期利润有5%左右。

地块位置图

二、青浦西虹桥宅地：溢价或在15%以内

西虹桥已经多年未供地，但是由于市场火热时期供应量较大，限售房源明年上市，刚好和新房上市时间一致，较大概率会形成“踩踏”出货，好在以前的项目以小户型为主，而新项目会以改善产品为主。但在大虹桥板块缺乏新利好的局面下，项目未来销售去化压力依然较大。

好地研究院测算，若按照6.5万的售价，预计溢价率在15%以内，即使去化不快，也保证了充足的利润空间（安全垫）。

地块位置图

三、浦东川沙商住地：预计低溢价

川沙地块靠近地铁，周边成熟，无直接竞品，但存在两方面压力：

一是近两个月浦东行情较为低迷，保利天奕、绿城逸庐、翡雲悦府等认购率低于预期。二是地块性质为商住，需要持有2万方酒店。

因此，预计地块低溢价成交。

地块位置图

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