编者按：
今年以来，双限全面放开之后拿地的项目陆续迎来上市。核心区高价房开盘增多，杭州高端改善需求得以释放。随着房价预期上涨，投资客减少，自住购房成为市场主流。相较于限价时代，当前对于楼盘产品、定价、所在板块均需要更加深入的研究。
好地研究院推出《好地看房报告》，为业界和购房者研究新房专业参考。
文/好地评论 陆盈
奥映鸣翠府，奥体首个不限价住宅，涵盖7幢18-22F精装高层及2幢6F叠墅。
首开高层74套，主力户型建面约225-350㎡，备案均价86978元/㎡，登记时间7月25日-7月27日，意向公示时间7月29日。
首开房源情况
项目鸟瞰图（红色标签为首开楼幢）
好地研究院结合开盘房源的位置以及户型情况，分析得出如下结论：
1. 从户型看：采取了户型越大，单价越贵的定价策略。但是由于户型增大后需要控制总价门槛，位置最优的350方东边套房源比275方西边套仅贵了389元/平米。同样是西边套的275方比225方户型仅贵了147元/㎡，从这个角度看，户型大的性价比更高；
2. 从楼层看：低区房源价差比较大。例如225方的户型三楼比二楼贵了5000多，中高区房源，13、14、18楼等因楼层价格要低一些。若不考虑楼层数字因素，则这些楼层的性价比要更高一些。
壹、首开房源优劣势分析
先来看一下此次开盘房源的户型和房源位置优缺点：
户型A（225㎡-四房），7号楼（东边套+西边套）
优点:
1. 三开间朝南，横轴面宽达12.8米，双主卧套房设计，最大卧室面宽超过4米，南向卧室均有飘窗赠送；
2. 餐客厅朝西，面宽达8米，其中阳台宽度2米，面积达16个平方；
3. 书房配备270°转角玻璃窗，视野佳；
4. 配备了家政间。
5.一梯一户设计，可独享电梯厅。
缺点：
1. 客卫为暗卫设计。
2. 南向主卧阳台面积较小，仅5个平方。
根据鸟瞰图，7号楼位于飞虹路南侧。缺点是：
1.位于飞虹路主干道和笃学路交叉口，将有噪音影响；
2.靠近小区主路口，进出人群相对复杂；
3.东边户与8#楼的距离非常近，只有13.24米。
优点是：西边户南向与6#楼楼间距46.1米，距离尚可，其次西边为学校，视野无遮挡。
户型B1（275㎡-五房），6号楼西边套
优点：
1. 相较于225方户型，尺度感更大，南向横轴面宽达14米。三套房设计，其中主卧大面积转角弧形飘窗，卫生间弧形窗户设计，视野佳。
2. 餐客厅宽9.55米，窗墙比高，采光好，并配备了岛台。
3. 全明户型，得房率高，一房一价表显示达85%。
4. 配备储物间。
5.一梯一户设计，可独享电梯厅。
缺点:
1.书房外是设备平台，影响房间采光；
2.南向仅次卧有个阳台，面积较小，仅5.1平米。
3.赠送面积16.85㎡，与225方户型没有太多差别。
根据鸟瞰图，6号楼西边套靠近笃学路，缺点是：
1.靠近学校，目前正在施工，有一定的造影影响；
2.靠近小区主路口，进出人群相对复杂。
3.看不到中央景观。
4.高区可看到斜对角学校顶部空调机，影响视线。
优点是：
1. 南侧是叠墅产品，楼层较低，整体无遮挡。
户型C1（350㎡-五房），6号楼东边套
优点：
1.四开间朝南，横轴面宽长度达23.2米；三个套房设计，其中主卧面积达45㎡。
2.超大餐客厅设计，其中客厅有南向阳台和东向采光面；
3.南向房间赠送飘窗；
4.配备了2个储物间。
5.一梯一户设计，独享电梯厅。
根据鸟瞰图，6号楼东边套不靠马路。缺点是：与3#楼的斜侧距离仅30米，可能会影响上午的日照。
优点是：
1.南向是叠墅，楼层较低，视野开阔；
2.东侧靠近中央景观，视野较好；
3.受道路和学校的影响小。
贰、定价分析
首先，看一下不同户型的整体定价：
首开均价86978元/㎡，显然是不便宜的。从定价看，采取了户型越大单价越贵的定价原则：
225方的户型均价86410元/㎡。
若单纯比较西边套，225方与275方比，仅仅便宜了147元/㎡。
350方的大户型，房源位置是最好的，但是均价87536元/㎡，仅比同幢楼的275方贵了389元/㎡。
说明随着户型面积的增大，开发商基于总价控制原则，单价上涨的压力增加，从这个角度看，大户型的单价性价比更高。
不同户型开盘均价情况
其次，东西套的定价：
225方西边套比东边套贵了1325元/㎡，如果追求边套房源的视野，选择西边套的性价比更高。但是西边套受到道路及学校的噪音影响更大一些。
350方的大户型，东边套，视野不错，位置好，比同幢楼的275方贵了389元/㎡，不考虑总价门槛，性价比要更高一些。
从楼层价差看：
以7#-东边套为例，套均总价1932万，最贵的一套需要2029万。
7#-东边套部分房源价格情况
从价差看，低区的价差做的比较大。特别是二楼-三楼，每平米差了5950元/㎡。由于底层架空达6米，从日照视野等角度看，二楼和三楼相差不多。若不在意二楼反水缺点的，买二楼的性价比比较高，单价只要73750元/㎡，总价1662万元。
中区6-12层，每层的价差在500-800元/㎡，主要考虑采光因素。
中高区层面：13楼、14楼和18楼，由于楼层数字做了降低价格的处理。若对楼层数字没有忌讳的购房者，购买的性价比会高一些。
此外，顶层的定价是最贵的，由于大概率是看不到江的，所以性价比不如15-17层。
7#-东边套-225方价差表
7#-西边套-225方价差表
6#-东边套-350方价差表
6#-西边套-275方价差表
