核心提要：

一、徐家汇别墅地：创全国地价新高

二、虹口北外滩纯宅地：溢价或达40%

三、浦东唐镇宅地：溢价或突破40%

文/好地研究院 方晓泉

今天（7月24日），上海进行了六批次土拍首日5宗地块出让，最终成交总价185.3亿元，平均溢价率13.7%。

7.24地块成交情况

首日5宗地块热度和本网预测一致，仅莘庄地块封顶；静安和普陀均为商住地，溢价在10-15%的合理区间。

今天的看点有：

1、中海斥资118.9亿，落子静安核心区域+深耕普陀真如。其中，静安核心区商住地最终溢价10.1%，总价536346万元，楼面价90390元/㎡。普陀区真如翠谷一期商住地最终溢价14.17%，总价652500万元，楼面价58823元/㎡。

2、安徽高速深耕闵行。上一批次争夺曹路地块到最后，可见其补仓需求强烈。目前距离莘庄地块不远的梅陇项目销售收尾，届时莘庄项目可继续沿用该团队。

3、联发继上批次高溢价拿下曹路地块，本批次又底价拿下青浦新城未来城市样板区组合地块，可见拿地风格的多样化（还有去年拿下市中心旧改地块）。

4、奉贤新城低密宅地竞得人为4家联合体。联合拿地共同分摊风险，正逐渐成为房企在郊区拿地的重要形式。

5、联投清能首进上海。湖北联投集团的地产平台——联投清能，通过此次联合拿地首进上海。

已成交地块位置分布（来源：好地大数据）

明天（7月25日），热度和关注度更高的3宗地块——虹口、徐汇、唐镇地块，会引发更激烈的争夺，预计地价都会创下新高，具体来看。

7.25待出让地块指标

一、徐家汇别墅地：创全国地价新高

徐汇区宅地起始楼面价163639元/㎡，即使底价成交，楼面价已创上海全市以及全国涉宅地新高（包括公开市场和非公市场）。公开市场最高是绿城潮鸣东方的13.1万（高层住宅）。

考虑到地块位于徐家汇绝版地块，容积率只有1.3，限高15米，业态以风貌别墅为主，适合对标协议出让地块——此前上海最高地价为今年2月出让的静安寺地块（容积率1.44，楼面地价162338元/㎡），徐家汇地块起价要略高。

徐家汇地块的首轮中止价为22.7万，最终成交地价能否站上20万大关，值得期待。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图

二、虹口北外滩纯宅地：溢价或达40%

近两年市中心最核心的地段如黄浦、北外滩、老静安，以协议出让的风貌地块为主，而公开市场上像本次北外滩地块这样的纯宅地十分稀缺。

参考今年虹口瑞虹新城板块的成交地价11.7万（金茂璞元，目前房价预期将近18万），而本次地段更优、地块更方正、容积率更低的北外滩纯宅地拍到中止价（溢价40%、地价12.1万）的可能性较高，届时或将刷新虹口地价纪录（公开市场最高地价为金茂璞元的11.7万；协议出让最高地价为越秀外滩越的12.33万、地块容积率1.3）。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图

三、浦东唐镇宅地：溢价或达40%

在5批次土拍中，曹路地块溢价突破40%，反映出浦东新区围绕张江高端产业形成的居住板块，虽然位于外环外，但强劲的产业购买力，有力保障了售价提升和去化速度。

去年11月，保利发展以44008元/㎡拿下唐镇宅地，创下板块新高。而8万的房价比之前限价（7万）高出1万，依然热销，好地研究院测算，保利的利润率或达8%。

因此，浦东市场整体的热度，以及板块新房涨价并热销，将推动本次唐镇宅地热度。好地研究院测算，唐镇地块即使溢价拍到40%也还有4%的利润，甚至有可能进入第二轮竞价。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图