核心提要
一、徐家汇别墅地：创全国地价新高
二、虹口北外滩纯宅地：溢价或达40%
三、浦东唐镇宅地：溢价或突破40%
四、闵行莘庄宅地：溢价或达30%
文/好地研究院 方晓泉
7月24-25日，上海今年第6批次集中土拍将进行，8宗地块总起价236.7亿。
地块指标
好地研究院认为，本批次土拍将是今年以来热度最高的一次，表现在：
一、地块数量多。达8宗，今年以来最多。
二、地块质量高。8宗地块中，3宗位于内环内的北外滩、徐家汇、老静安等城市核心区，2宗位于真如、莘庄两大城市副中心，1宗位于以唐镇为代表的高端产业配套住宅区，还有2宗位于五大新城的成熟区域和重点发展区域。
三、年内可以开盘，形成销售业绩和回款。
地块位置分布（来源：好地大数据）
核心区和优质板块将延续今年以来的土拍热度，继上一批次杨浦、曹路地价创下新高之后，本批次预计将有4宗地块创下新高，具体来看：
一、徐家汇别墅地：创全国地价新高
徐汇区宅地起始楼面价163639元/㎡，即使底价成交，楼面价已创上海全市以及全国涉宅地新高（包括公开市场和非公市场）。公开市场最高是绿城潮鸣东方的13.1万（高层住宅）。
考虑到地块位于徐家汇绝版地块，容积率只有1.3，限高15米，业态以风貌别墅为主，适合对标协议出让地块——此前上海最高地价为今年2月出让的静安寺地块（容积率1.44，楼面地价162338元/㎡），徐家汇地块起价要略高。
徐家汇地块的首轮中止价为22.7万，最终成交地价能否站上20万大关，值得期待。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块航拍图
二、虹口北外滩纯宅地：溢价或达40%
近两年市中心最核心的地段如黄浦、北外滩、老静安，以协议出让的风貌地块为主，而公开市场上像本次北外滩地块这样的纯宅地十分稀缺。
参考今年虹口瑞虹新城板块的成交地价11.7万（金茂璞元，目前房价预期将近18万），而本次地段更优、地块更方正、容积率更低的北外滩纯宅地拍到中止价（溢价40%、地价12.1万）的可能性较高，届时或将刷新虹口地价记录（公开市场最高地价为金茂璞元的11.7万；协议出让最高地价为越秀外滩越的12.33万、地块容积率1.3）。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块航拍图
三、浦东唐镇宅地：溢价或达40%
在5批次土拍中，曹路地块溢价突破40%，反映出浦东新区围绕张江高端产业形成的居住板块，虽然位于外环外，但强劲的产业购买力，有力保障了售价提升和去化速度。
去年11月，保利发展以44008元/㎡拿下唐镇宅地，创下板块新高。而8万的房价比之前限价（7万）高出1万，依然热销，好地研究院测算，保利的利润率或达8%。
因此，浦东市场整体的热度，以及板块新房涨价并热销，将推动本次唐镇宅地热度。好地研究院测算，唐镇地块即使溢价拍到40%也还有4%的利润，甚至有可能进入第二轮竞价。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块航拍图
四、闵行莘庄：溢价或达30%
莘庄土地较为稀缺，上一次出让还是在2023年的限价时代（联动价8万，地价4.8万）。
本次地块具备河景资源，地块有较大宽度，可做高低配，拍到中止溢价率30%时地价为56247元/m²，如果排20%的叠墅（售价按10万），预计利润可达5%。因此，莘庄地块或进入竞品质阶段。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块航拍图
除上述4宗地块较大可能创地价新高以外，静安商住地块、普陀真如商住地块、奉贤新城低密宅地也将产生较高的竞争热度。
好地网将对土拍进行直播，敬请关注“好地讯”视频号。
附：地块现场交易会时间表
