文/好地网 徐路加

今天（7.22）杭州出让两宗住宅用地，总出让金19.0亿元，平均溢价率24.6%，均由本土房企竞得。

● 竞争低于预期的拱墅石桥单元地块（本网预期溢价略超25%），由西房竞得，成交价36810万元，楼面价15295元/㎡，溢价率7.29%。

虽仅1.7容积率，但考虑南侧项目日照影响或仅能以小高层设置。这样对比下，至少相较西侧今年2月成交的棠悦芳华轩项目地价下降2450元/㎡，降幅约13.5%，房企更谨慎了。

● 竞争高于预期的余杭北部新城地块（本网预期溢价超10%），由滨江集团竞得，成交价153037万元，名义成交楼面价17472元/㎡（实际考虑配建可售住宅楼面价约1.92万元/㎡），溢价率29.65%。

近2万的地价，已经相当于2022-2023年限价时期地价，考虑到当前普遍需成本投入提升，这个地价下按原新房限价（3.12万）仅能微利，保持合理利润下，房企预期或在3.5万元/㎡左右。即，在同板块中建项目在售3.2万价格销售已有所下行背景下，房企加预期了。

两宗3万档地块，呈现一高一低的特征，说明了什么？

好地研究院总结认为，“谨慎乐观”——

①“谨慎”的是对于同区域的新房竞争

两宗地块的差异性，核心是对于板块的区位，另一个重要的是区域新房市场的竞争关系。

石桥单元内，除了西侧棠悦芳华轩待售，东南侧还有更大体量的石桥单元GS130201-56地块将于月底出让且区位更优，包括此前还有中天&海威地块项目待上市，未来的新房市场竞争激烈，尽管本次地块较小，但房企仍相当谨慎，需以低地价预留更为充足的安全垫。

相对而言，北部新城地块，板块内直接对标项目仅中建·玉湖之星，待本地块上市时或已收官，另一在售的星缦云渚则有着更佳的区位优势，相对面临的竞争较小。

这也是相较于一季度土地市场的显著不同：一季度是越拍越高，二季度以来，持续供地下越拍越谨慎。

②“乐观”的是对于品质提升涨价的预期

如昨日前瞻文章分析，本次北部新城地块除自身项目建设稍有影响外，最大的挑战是二手房市场，以此认为房企在出价上会相对保守，但显然最终地价显示出更为乐观的涨价预期。

板块内，2022年以来已经出让了10个项目，正陆续迎来交付期，从目前二手房价来看，大致也在3万元/㎡左右，非限价的首个项目玉湖之星已经通过品质提升呈现了微涨价。

显然本次滨江集团，对于通过品质提升，涨价跑赢二手房市场，有着更强的信心。

一方面依托于近主城的区位优势，尤其包括运河新城南翼5万+的高层预期，仍然显示出板块的性价比；另一方面，相较前期以小户型为主的产品，是否以大户型瞄准区域改善/主城外溢。