编者按：
好地网全新推出《好地评论》栏目，对地块出让后的项目产品打造，产品定价等进行观察分析，由资深研究员执笔，为购房者和业内提供一个客观专业的意见。
今天发表第二篇《好地评论》，对金茂、建发、华润三个家国（央）企联合开发的润云金茂府项目进行解读与点评。
项目鸟瞰图
润雲金茂府项目是由金茂、建发、华润三家国（央）企联合开发，2024年11月27日拿地，楼面价40995元/㎡，容积率1.29，规划了200户纯低密4层叠墅产品。2025年5月27日首开，现二批次房源即将开盘。
文/好地评论 田文欢
近日，润雲金茂府这个登上热搜的"日光低密盘"迎来二批次房源入市，备案价91580元/㎡，加推48套房源已认购结束，认购不到80组，预期认购率约160%（以最终公示为准），预计于6月28日正式开盘。
相比首开，二开推盘套数大幅减少，均价上涨2.9%（2580元/㎡），认购率有所降低。
叠墅（约9万/平米)与板块内高层（近8万均价）不到1.2的定价系数，为项目带来了较高性价比的购买逻辑，是其首开火爆的原因，它真的物超所值吗？
欢姐前往项目现场跑盘，认为产品上至少有两点不足：
1.润雲金茂府利用1.29容积率打造4F叠排，建筑密度达到39%，楼间距仅15米。如此高密度，影响高端品质感。
2.项目绿化集中于中央景观轴线，基本无组团景观，儿童、老人配套集中于社区西南角，地面活动空间较少。
二开房源与首开的比较表
具体来看——
润雲金茂府二批次48套房源，分别为6#（200-217㎡）、10#（170-190㎡）、12#（165-177㎡），较首开部分楼栋居住私密性及安静程度更胜一筹。新推出了165-177㎡的户型总价约1500万起，总价门槛降低。
存在较为少见的不足：
①1.29容积率，排布纯4层叠墅产品，建筑密度为39%，楼间距15米左右。
相对常规高层22%、低密30%-35%的建筑密度，润雲金茂府的楼栋排布已经是相当密集了，在居住的采光及视野上相对有所欠缺。
②从户数排布上看，小区共13幢叠墅排布，大部分一排单层8户，有两排一排单层达10户，仅1幢一排单层4户，2幢一排单层6户，这样的高密度的排布在品质低密社区很是少见。
③从项目绿化及公共活动区规划来看，项目绿化率为常规的35%，园林景观集中于中央轴线，基本无组团景观，儿童、老人配套集中于社区西南角，地面活动空间较少。
项目总平示意图
当然，金茂以科技住宅面世，产品打造上也存在比较多的亮点。
①从产品赠送来看，项目得房率91%，若包含赠送，得房率则达150%以上。以200㎡下叠边套为例，加上附赠面积，其使用空间合计约224㎡。
具体附赠空间明细如下：
1. 花园面积：中间套约50㎡，东边套约80㎡，西边套约120㎡；
2. 地下室面积约90㎡；
3. 飘窗面积约10㎡+阳台面积约4㎡。
②从社区配套来看，项目对标一线顶豪配置，200户业主，约1000㎡左右的下沉式会所，涵盖了泳池、雪茄吧、私宴厅、兰心瑜伽室等内容，金茂酒店化服务，让客户将社交、休闲、健身场景纳入方寸之间。
项目会所配套效果图
项目所处的桃浦板块在售新房高层项目价格7.5万-8万/㎡，单项目月均流速在0.25万/㎡左右；在售次新二手房，价格6-8万不等，流速较差。
桃浦板块与宝山衔接，与其紧邻的宝山南大板块在售新房高层项目价格6.5万-7万/㎡，单项目月均流速在1万/㎡左右。
从叠拼/高层的价格系数上看，润云金茂府二批次产品备案价91580元/㎡，对比本板块内高层价格系数为1.1-1.2，对比宝山南大板块高层价格系数为1.3-1.4。
以1.3-1.4的定价系数为参照，润云金茂府叠墅的定价相比高层处于合理定价系数范围，从这个角度看，定价性价比并不突出。
项目周边3km在售项目价格图
附：项目二开户型图