核心提要：
一、上城丁桥地块，溢价率或在30%左右
二、上城钱二地块，溢价率或稍高于25%
三、拱墅运河地块，溢价率预计达60%左右
四、余杭未科地块，溢价率或超20%
五、萧山湘湖地块，溢价率或在50%左右
六、萧山世纪城地块，溢价率有望超30%
文/好地网 徐路加
明天，杭州将集中出让6宗宅地，总起价115.9亿元，均为主城及萧山、余杭等核心板块优质地，预计将引发激烈竞争。
本月，杭州首批部分不限价加预期项目迎来首开，得到新房市场验证，一定程度上将提振市场信心——
如名义涨价近2万的安琪儿锦上万象府（高层6.56万元/㎡）、涨价7千的钱江新城二期杭序府（5.9万元/㎡）、涨价3千的市北潮语臻境府（4.2万元/㎡）均取得摇号佳绩。
改善板块，相比去年底初放开限价时，地价已有上涨。而此次6宗地块，板块内均有非限价项目待售，未来将直面前期项目竞争和客户消耗，在此情况下，房企拿地的预期将怎么走？
好地研究院认为，因6宗地均处于此前限价红利板块，部分已经得到市场验证，预计均将有较强竞争，但当前阶段，增量供地下，或将引发市场一定变化，本次年中土拍，是较好的观察窗口期：
一、是否继续冲涨？尤其值得关注萧山钱江世纪城地块、余杭未来科技城地块，均占据最核心区位，较大程度代表了两个区的新房价格天花板。萧山最高楼面价能否冲6万？未来科技城房价是进一步加预期，还是谨慎？
二、现房政策的忧虑。市场传闻的“现房销售”并未明朗，若实施则短期加剧目前可预售地块的拿地热情；但同时地价层面，因为考虑现房政策在长周期的不确定，有下降预期，这就导致房企房企出价上会相对谨慎。
三、板块持续供地的影响。在快周转模式下，核心板块持续供地并快速地市场验证将呈现地价不断走高的态势，但当前销售速度放缓、储备货值不断增加，近期仍将有前期供地板块不断有新地块供应，房企预期将怎样变化？
在维持此前热度水平的情况下，各地块预期如下：
1）上城丁桥地块：尽管板块非一线核心，依托环桃花湖建立起的低密居住组团，市场验证具有较高认可度。地块仅2.5万方且板块仅百户存量待售，整体存量较低，预计关注度较高，地块相比南侧天阳地块容积率有所提升，溢价或达30%左右。
2）上城钱二地块：东北侧招商杭序府地块首开价格5.91万，相比此前限价上涨7千，且热销，将坚定房企投资信心。本次地块2.5容积率无水系资源，相对更适宜打造纯高层产品，以招商同等地价测算，溢价率或稍高于25%。
3）拱墅运河地块：相较周边两宗待售地块素质更优，出于“防守”也将超过此前地价（对应溢价50%），若对于住宅部分价格有更高预期，溢价率预计达60%左右（对应7万价格仍有望超10%利润率预期）。
4）余杭未科地块：地块坐拥余杭最核心区位，相比存量项目有更高价格预期，结合本地块未来品质提升，合理价格预期在4.5万以上。以8%的预期利润率测算，溢价超20%。
5）萧山湘湖地块：相较板块内待售滨江·鸣湖里区位稍优但容积率稍有提升，结合与去年底刚放开限价阶段对比，当前热度稍有提升，预计仍有望达50%左右溢价。
6）萧山世纪城地块：地块位于钱塘湾未来总部基地核心区，高规格的区域规划，且具有一线江景资源，极具稀缺性，随着规划落地房价或看至10万，但短期面临此前两个沿江项目竞争。结合区位和周边地价水平，仍有望将萧山最高楼面价从5字头迈向6字头，溢价率有望超30%。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块指标表
地块位于桃花湖公园东翼，天阳湖山丽舍北，容积率1.5，限高27米，可打造多层叠墅或洋房+联排等改善业态产品。
地块位置图（来源：好地大数据）
板块内叠墅产品，往前可参考桃花湖公园西岸的上城金茂府，4.76万元的限价且叠加车位等实现热销；同样规划纯上下叠产品的湖山丽舍即将首开，预计价格上还将上涨。区域内洋房价格参考此前翠璟杭颂府限价约3.5万且低中签率。
本地块容积率有所提升，整体房价预期上较天阳地块下降。以多层叠墅作为测算，价格预期在4.3万元/㎡左右（相较此前洋房涨价20%左右）。按照不低于10%的预期利润率，溢价在30%左右。
尽管板块非一线核心，依托环桃花湖建立起的低密居住组团，市场验证具有较高认可度。
地块仅2.5万方且板块仅百户存量待售，整体存量较低，预计关注度较高，溢价或达30%左右。
地块指标表
地块位于钱江新城二期地铁九号线红普南路站周边，区域内，不限价后出让有2个项目：
东北侧招商杭序府地块，区域首宗不限价地，成交楼面价37630元/㎡（实际住宅地价约3.9万元/㎡），打造纯高层、全架空大户型产品，首开价格5.91万，相比此前限价上涨7千，且热销，以此价格测算，预期利润率约在7%左右。
东侧滨江地块，热度提升，成交楼面价达到41828元/㎡，实际相较招商地块上涨8.4%下，更规划打造板块首个含叠墅产品。
地块位置图（来源：好地大数据）
本次地块2.5容积率无水系资源，相对更适宜打造如招商地块纯高层产品，以同等地价测算，溢价率在25%左右。
周边两个项目的推盘对本次地块稍有影响，不过钱二板块二手和新房市场高于预期的验证，板块价值认可度有所提升，以目前行情看，地价水平或稍高于去年底，溢价率或稍高于25%。
地块指标表
地块位于运河新城南翼，为板块最核心区位，且东侧与运河仅一地（规划商业）距离。
地块位置图（来源：好地大数据）
西侧在今年4月出让有两宗宅地：金茂·宸茂府地块，容积率1.8，规划叠墅+高层，楼面价达到38951元/㎡；越秀地块容积率1.7，则规划6层纯叠墅产品，楼面价39146元/㎡。以上两宗地块，从地价推算，高层价格或达5.5万/㎡左右，叠墅价格或达7-7.5万/㎡。以近4万地价测算，地块溢价在在50%左右。
本地块容积率仅1.4，建筑密度35%，可打造更纯粹低密业态，整体价格预期更高。
本地块相较周边两宗待售地块素质更优，出于“防守”也将超过此前地价（对应溢价50%），若对于住宅部分价格有更高预期，预计溢价率达60%左右（7万价格仍有望超10%利润率预期）。
地块指标表
地块位于余杭未来科技城，中轴线核心区东翼，南靠阿里公园，具有十分核心的区位条件和宜居的环境资源。
目前未来科技城核心区内已无新盘，在售的为五常湿地南时舟里，3.5万（含车位）价格热销。整个余杭区高层新房价格最高为位于云城的望云润熙院，价格从此前的3.61万限价拔至4万且依然低中签率。无疑，本地块具有更高预期。
地块位置图（来源：好地大数据）
二手房价格来看，同样具备南侧景观资源的三兄弟，价格在4-4.5万左右；刚交付的杭珹未来中心，考虑双税，最高价格也在4万出头。
结合本地块未来品质提升，合理价格预期在4.5万以上。以8%的预期利润率测算，溢价超20%。
地块坐拥余杭最核心区位，产品投入为前提下，相比存量项目有更高价格预期，溢价率预计超20%。
地块指标表
湘湖新城周边已售罄项目叠墅限价32750元/㎡，均快速售罄；目前仅1个非限价项目，即滨江·鸣湖里（容积率1.01），打造联排、叠墅产品，楼面价达到26479元/㎡。相比滨江项目，本地块区位稍优但容积率（1.2）有所提升。
地块位置图（来源：好地大数据）
滨江项目，按照地价倒推，6层叠墅部分价格或在4万、4层叠墅4.5-5万、排屋部分或在7万左右。对应本地块按照4层叠墅预期，整体价格也可至4.5万左右。
以此价格，若达滨江地块地价，对应溢价率50%，仍有望实现10%的利润率预期。
相比去年底刚放开限价阶段，当前热度稍有提升。随着部分加预期项目开售，包括萧山市北（高层4.2万摇号），整体价格体系正重构。
本地块体量不大，区位较优，预计仍有望达50%左右溢价。
地块指标表
地块位于钱塘湾未来总部基地核心区，将打造杭州的新城市名片。地块具有一定江景资源，按照目前规划，为区域内最核心的两宗宅地之一。45000元/㎡的楼面起价，在杭州仅次于滨江水电村城地块，可见其价值。
地块位置图（来源：好地大数据）
以限价取消以来杭州沿江涉宅地来看，最高的水电新村楼面价达到7.74万元/㎡，预期房价在12万左右；次高的同样位于滨江区的中海宸宇西地块，折算楼面价在6.6万元/㎡左右，预期房价也在10万以上。
钱江世纪城范围内，目前最高房价预期地块为奥印鸣翠府，价格预期在8.5-9万元/㎡。具有江景资源的本地块，看至10万元/㎡左右，与对岸江河汇看齐；最高地价为保利发展的印象城南地块（5.17万/㎡），本地块无疑区位更优。
本地块从区位和江景资源上，更接近中海地块；不过未来随着美术馆、文体艺术中心等市政配套和总部经济项目落地，成长性可期，成熟度上仍有待规划落地。
若以10万价格预期预期，即相当于目前亚运村价格接近翻倍，短期在销售上面临此前两个沿江项目竞争，房企或处于谨慎稍降低预期。总体上，6万左右地价、9万以上的房价，更具认可度。
高规格的区域规划，且具有一线江景资源，极具稀缺性，预计将吸引头部房企积极抢占。有望将萧山最高楼面价从5字头迈向6字头，溢价率有望超30%。