文/好地研究院 余依依
今天，上海四批次次轮4宗涉宅地成功出让，最终1宗封顶摇号，1宗溢价，2宗底价成交。
4宗地块总出让面积471.7亩，总建筑面积83.2万方，吸金213.9亿元，平均溢价率3.3%。
其中，华润摇号竞得闵行区颛桥宅地，总价25.2亿元；
华润&华发溢价5.32%竞得嘉定区南翔宅地，总价89.1亿元，为本轮最高成交总价；
中能建&国达控股底价53.6亿元竞得徐汇区斜土街道商住地；
招商底价45.9亿元竞得宝山区顾村商住地。
地块成交明细
至此，上海2023年土拍（不含遴选、城中村，下同）落下帷幕，共成交72宗涉宅地，总出让面积5679.7亩，总建筑面积889.6万方，总出让金2200亿元，平均溢价率5.6%。
好地研究院分析，与往年相比，今年上海土地市场具有以下特征：
1、规模同比下跌
今年总出让金为2200亿元，为历史第二高，仅次于2022年的2651亿元，同比下降17%；
总出让面积379万方，同比减少24.2%；
总建筑面积890万方，同比减少13.6%；
楼面均价24733元/㎡，同比下跌4%。
2、连续两年出让金全国第一
虽然上海今年土地出让金有所下降，但2200亿的规模仍稳居首位，蝉联全国土地出让金第一。
备注：各城市2023年土地出让金包含仍在挂牌中的年内待出让地块（以起始价计算）。
3、竞争格局未变：冷热分化、高开低走、央国企为主力
（1）冷热分化
今年，各区域之间土拍热度依旧分化明显，中心城区溢价率普遍都在8%以上，封顶地块占比高（徐汇区2宗大体量商住地底价成交，拉低溢价率和封顶率）；
主城区中的闵行热度极高，8宗地块全部封顶，浦东新区和宝山区封顶比例相对较低，在40-60%；
五大新城中嘉定、青浦热度相对较高，封顶地块都在60%以上，松江、奉贤次之，封顶率40%左右，临港新片区均底价成交，市场冷清；
远郊的金山区今年仅出让2宗地，上半年市场较好时出让的1宗地块竞至封顶，下半年出让地块则底价成交。
2023年上海各区市涉宅地成交总体情况
（2）高开低走
今年上海行情整体高开低走，上半年市场热度高，下半年迅速降温，主要由以下两个方面体现：
①封顶率下降，底价率上升
今年一批次出让时，封顶率高达79%，底价率仅21%，之后几轮出让中，封顶率一路下降到25%，而底价率上升至50%，实现反超。
②房企参拍积极性下降
虽然房企参拍积极性也会受到各批次土地供应数量和质量影响，但从总体来看，不论是参拍房企宗数、地块平均竞买人数量还是最热地块竞买人数量，都呈下降趋势，房企在一二批次时的参拍积极性明显高于三四批次。
（3）央国企为主力
今年，央国企（含城投）权益拿地金额1761亿元，占比80%，是当之无愧的拿地主力，其次为混合所有制房企，拿地金额273亿元，占比12%，民企拿地金额最少，仅166亿元，占比8%。
同时，2023年的上海土地市场有几个现象值得关注：
1、竞拍规则不断变化
今年，上海集中供地的竞拍规则不断变化，一批次时延续了去年的“限地价+一次性报价”，二批次时将“一次性报价”优化为“摇号”，到了第三批次时，不仅加入了“竞品质”这一环节，还在核心区重启了“招拍挂”。
2023年上海土拍规则变化
2、商住办综合体“勾地”增多
今年，不少房企采用勾地的方式，底价拿下大型商住办综合体，其中最典型的莫过于中海联合上海西岸开发以总价240亿竞得徐汇龙华地块，即西岸数智中心综合体项目。此外，华润、招商、中能建&国达控股、万科、浙江荣盛等也分别在宝山、徐汇、松江、临港等区成功勾地。
典型勾地项目成交情况
3、新面孔多
今年上海土拍市场出现不少新面孔，既有港中旅、宁波维科等首次在上海拿地的房企，也有绿城、同济、金隅、华丽家族等许久未见的“老朋友”：
港中旅在三批次次轮中幸运中签闵行浦江宅地，首入上海；
宁波维科在二批次首轮中联合大家及浙江钱江摇中2宗地块，成功进入上海市场；
绿城在二批次次轮上演“帽子戏法”，通过摇号竞得闵行梅陇、嘉定南翔以及青浦徐泾3宗大热宅地，时隔六年再次在上海公开市场拿地，高调回归；
同济积极参拍，在二批次次轮摇中西虹桥商住地，时隔3年重回上海市场；
金隅今年参拍多幅热门地块，但均遗憾落选，直到四批次首轮摇中桃浦地块，时隔3年再次在上海成功拿地；
华丽家族从去年以来多次参拍，但均无所获，直到今年四批次首轮，终于联合保利置业拿下杨浦滨江宅地，打响重出江湖的第一枪。
今年参拍过但未拿地的还有安徽置地、北京建工、东亚新华、首开、金新城、浙江中天等相对陌生的面孔。
4、极致高周转
房企为了及时回笼资金，纷纷开启了高周转模式，拿地后尽快开盘。
今年一批次成交的地块中，已经开盘或者认购中的项目有13个，占比68%，拿地到开盘时间集中在5-6个月；
二批次项目开盘速度明显加快，已经开盘或者认购中的项目有11个，占比44%，拿地到开盘时间基本都在4-5个月，最快的是绿城的三个项目（绿城·沁蘭园、绿城·留香园、绿城·春晓园）。
拿地项目开盘情况
5、众多板块房地联动价上涨
今年，多个板块房地联动价上涨，徐汇区龙华、斜土板块价格涨幅都在10000元/㎡以上，其他板块上涨1000-4000元/㎡不等，其中青浦区各板块普遍上涨1000-2200元/㎡。
典型板块房地联动价上涨情况
附：排行榜
1、区域排行
闵行区以332.3亿元位居上海各区域土地成交金额排行榜榜首，占全市比重为15%；徐汇区以312.8亿元位列第二，占比14%；嘉定区则位列第三，成交金额272.5亿元，占比12%。
2023年上海各区土地成交金额排行榜
2、房企排行
2023年房企权益拿地金额TOP10中，央国企占据8席，混合制2家（绿城、万科）；TOP20中，央国企占据16席，混合制3席（绿城、万科、金地），民企仅大华1席。
中海以204.1亿元位居权益拿地金额榜榜首；华润总拿地金额达到199.8亿元，位列第二；招商蛇口位列第三，拿地金额为174.1亿元。
2023年上海房企权益拿地金额排行榜
3、地块排行
徐汇区龙华街道商住地成交金额高达240.2亿元，位列2023年上海地块成交总价第一，也是今年全国总价最高的地块，由中海&上海西岸开发竞得；
嘉定区南翔宅地以89.1亿元位列第二，被华润&华发拿下；
位列第三的是闵行区梅陇宅地，万科&中国铁建以75.5亿元竞得。
2023年上海地块成交总价排行榜
