文/好地网 徐路加

明天（12.12），杭州将集中出让今年13批次10宗涉宅地，关注度较高。

因为，这将是杭州市区自2021年8月26日挂牌地块执行摇号后，再次取消地价限制后的首次土拍。

同时，这也是钱塘、临平、富阳、临安4区自2019年6月29日挂牌地块限房价后，开发商再次恢复新房定价权（目前主城四区+萧山+余杭仍然限房价）。

土拍规则的调整，对地价走势和房企投资具有较大影响。在全国大部分重点城市取消双限的背景下，或作为进一步优化前的过渡政策，市场将怎样表现？

好地研究院结合不同地块规则及市场背景，前瞻预判：

1、6宗限房价地块

①拱墅区铁路北站单元、石桥单元，余杭区未来科技城宅地，这3宗地块，取消地价限制后或进一步压缩利润空间。

其中，165号铁路北站单元地块，溢价率或超过29%（极限达37%）；168号石桥单元地块、167号未来科技城宅地，溢价率或在20%左右；

②宁围商住地或有一定竞争；北部新城、云城或低溢价。

2、4宗不限房价地块

①钱塘区金沙湖商住地，具有显著的性价比，将引发竞争，溢价率或超过5%，预期上限在15%；

②临平区临平北宅地、富阳区富春低密宅地、临安滨湖商住地，竞争偏弱。

出让地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、限房价地块：铁路北站溢价或超过29%，石桥、未来科技城溢价20%左右

1、杭政储出[2023]165号（铁路北站单元GS1104-04地块）

销售预期上，本地块可对标的是南侧越秀和深特发于2021年12月分别拿地的滨萃悦府、澜栖府项目，均为3.6万元的限房价，在去年底到今年初均10-20%的中签率快速售罄。

越秀、深特发地块均达摇号，可售住宅实际地价在23280元/㎡左右，对应本地块溢价在20%左右，预期利润率7.4%。

在高安全性的背景下，预计地块需拼抢至极低预期利润率。杭州范围内今年极限竞争低利润率拿地的可对比城东新城、奥体、滨江核心地块，争抢至1%利润率甚至盈亏平衡。

按照常规测算盈亏平衡点，楼面价约25016元/㎡，溢价率37%；

按照最近的同等价位段快销预期的萧山市北中海地块摇号拿地利润率3.35%测算，楼面价约23555元/㎡，溢价率29%。

预计：基于快销预期，开放式竞争下，预期利润率或低于3.35%，即最终溢价率或超过29%，极限不超过37%。

2、杭政储出[2023]168号（石桥单元XC0804-R21-20地块）

地块距离四号线华中南路站仅300米，3万的新房限价，是地块最大惊喜。

在大武林新城板块，本地块比华丰单元在售的悦望荟、和著风华里，区位更优，限价还低了3200元/㎡；比四号线相隔仅1站的东新单元西房、滨江项目更是低了1.7万/㎡；比东侧相邻的笕桥还低5千。

限价的“错配”，地块预期能快速去化。基于这个判断，地块的竞争热度较高。

竞争的下限，可按照今年摇号地块平均预期销售利润率6.7%测算，对应楼面价17100元/㎡，溢价率17%。

若按照目前房企主流要求5%的预期利润率下限测算，溢价率在20%左右。

预计：鉴于地块周边铁路、高架的影响，但地块限价较低带来的销售预期向好，房企或保留一定盈利预期，溢价率或在20%左右。

3、杭政储出[2023]167号（未来科技城YH090903-01号地块）

地块距离三号线全丰站仅500米，2.72万的新房限价，尤其西侧在建有天元公学和睦校区（12年制），值得期待。

项目占据未来科技城较核心区位，距离华润绿汀路项目仅2站地铁、不到2公里，限价差达近9000元/㎡；参考本次地块周边二手房如翡翠城限价红利超过5000元/㎡。

地块的预期利率空间，可同样参考本次铁路北站单元，按照3.35%的预期利率下限测算，楼面价16380元/㎡，溢价率17%；今年绿城在板块的拿地利润率不到1%，按此测算，溢价率在23%左右；溢价至25%时，在盈亏平衡线附近。

预计：基于地块投资的安全性，地块或竞争至低利润率，溢价或超过17%，20%附近（对应预期利润率2%，半年快周转跑赢存款利率），极限不超过25%。

二、限房价商住地：宁围商住地或有一定竞争；北部新城、云城或低溢价

4、杭政储出[2023]166号（宁围单元XSCQ1406-02地块）

地块位于宁围板块，顺发美颂城西侧，目前仅一个项目尾盘在售。

住宅部分销售预期上，可对标西南角金帝咏颂轩，同样限价下今年快速清盘，并且叠加10月新政后萧山不限购，地块紧邻世纪城的优势，未来销售更趋向好。住宅部分16500元/㎡的楼面起价，具备超过15%的利润率预期。

而占比35%、体量3.2万方的商业商务部分，需要有较强的综合开发能力。

预计：商业商务比例较高，参与房企较少；而基于地块近世纪城的区位和住宅的良好销售预期，地块或有一定竞争。

5、杭政储出[2023]169号（北部新城LZ10单元LZ1004-B1/B2/R21/S2/S41-39地块（良渚新城好运街北勾阳路东地块））

北部新城板块内因前期供应量较大销售端下行，目前也呈现流摇。但本次作为地铁4号线好运街TOD地块，相比在售项目区位更优，未来住宅部分总体去化压力相对仍较小。

难点在于占比30%、6.6万方的商业商务部分。在项目总体资金测算上，住宅部分46亿的货值，覆盖不了土地及建安成本。

叠加地铁下穿，预计现阶段下行压力下，房企将谨慎参与。

预计：地块或低溢价。

6、杭政储出[2023]171号（西站新城单元YH08-0601-3号地块(西站景腾北路西云彤西街南地块)）

云城板块，在低库存叠加区域政策利好下，销售端进一步活跃。本次地块南侧的绿城云诵11月首开摇号中签率仅13%，已接近板块新低。当然，本次地块北侧靠近高架路网，在未来销售上有一定影响。

不过相比住宅，地块商业商务部分占比达40%（2.86万方），其中的1.44万方商务部分仅可整体转让。

围绕西站枢纽的商业商务部分，包括四座地标性写字楼设置，未来将形成浓厚商办氛围，但短期主流开发房企将谨慎投资需沉淀资金住宅项目。

预计：地块或低溢价。

三、不限房价地块：金沙湖商住地，溢价或超过5%

7、杭政储出[2023]170号(下沙中心区单元JS0405-25、35地块)

项目为钱塘区金沙湖板块高沙路站TOD地块，不过商业商务仅2万方（全自持，包含1.2万方酒店），占比仅12.8%。

作为钱塘区取消双限后的首宗涉宅地，新房价格预期可参考周边在售的凯德璟高府3.83万元/㎡，新政后也有明显改善。

3.83万的住宅价格预期与1.9万的楼面价，有显著的价差空间，包括住宅占比较高，预计吸引积极关注。

对于竞争预期，好地研究院以两个极限作初步衡量标准：

下限，按照住宅部分利润，覆盖商业商务建设成本后，仍有凯德项目预期利润率（10%），则综合楼面价17927元/㎡，溢价率5.3%。

上限，商业商务部分按本次起价3600元/㎡，住宅部分地价参考凯德项目（实际可售住宅地价23325元/㎡），则综合楼面价20030元/㎡，溢价率17.7%左右。

地块合理预期，或介于中间。即商业商务部分按照零地价（实际土地有较高价值），住宅部分地价参考凯德项目，对应楼面价19568元/㎡，溢价率15%左右。

预计：项目具有显著的价差空间，将引发竞争，溢价将超过5%，若充分竞争有望接近15%。

四、不限房价地块：临平北宅地、富阳低密宅地、临安商住地，或低溢价

8、杭政储出[2023]170号(凌寒街以南莲花港路以西地块（E2-2-RB）)

项目位于临平超山，紧邻奥特莱斯，具有较好的环境资源，适宜低密产品打造。

1.4的容积率，与东侧绿城云栖燕庐一致。在不限价的逻辑上，在绿城叠墅+洋房的设置上，相对更具灵活性。

但相比绿城2021年整盘19420的限价，因为市场下行因素，整体均价涨幅有限，尤其销售端，较难延续30%以下的摇号中签率。

绿城地块，在2021年1月市场高点时竞争至30%溢价并自持2%，实际楼面价达13615元/㎡，若按照目前的预期，将亏本。

本地块8800元/㎡起价下，按照原2万左右的价格测算，预期利润率也仅7%，相对符合预期。要进一步提升利润空间，需要设置排屋类高单价产品，但是流速或进一步放缓。

预计：基于市场相对2021上半年的巨大差异，房企谨慎预期下，或低溢价。

9、杭政储出[2023]170号(富春92-2-A号)

富阳通过低密地块得到价格重塑，也受到市场积极反馈。包括银湖2.45万的阳珀别院排屋持续低中签率摇号销售，今年富春板块推出的两宗低密小体量宅地也封顶摇号。

本次地块不限房价，1.2容积率，最接近的对标地块是今年年中富春山水摇中的富春88-2-A地块（1.3容积率，新房限价29640，实际地价14220元/㎡）。按照该地价，溢价率达45%。

但从对比来看，一是区位差异逊于富春山水地块；二是除阳珀别院低密项目通过较低售价热销外，其他推出的低密地块有待市场进一步验证；三是土地不限房价下，低密项目的稀缺性大幅降低。

基于这样判断，本次地块的预期需重新考量：

在项目打造上，1.2容积率小地块预计可少量排屋/叠墅+洋房产品为主。

价格上，综合参考东侧地铁口绿地·潮悦江山城（高层实际2万），以及西北侧山水御和院（1.6容积率，洋房/小高层产品实际2.2万），结合产品及区位，预计整体2.4万具有接受度。

按照该价格，地块起价预期利润率12%，基本与此前热门地块一致，提升地价成本需要进一步提升价格预期以打开利润空间。

预计：基于低密地块的稀缺性降低和地块区位，谨慎预判低溢价。

10、杭政储出[2023]174号(临安区滨湖新城重点地段LA0611-02地块)

地块位于临安滨湖新城，结合较低的容积率设置，适宜契合湖景资源的低密产品。

不过住宅占比仅43%，商业商务有8.7万方，需有较大资金沉淀。

预计：低溢价。