核心提要：

一、竞争：半封闭的土拍规则下，优质地块没利润了

二、房企：央国企消失了

三、市场展望

文/好地网 徐路加

今天（12.12），杭州集中出让年内第十三批次涉宅地，共成交9宗地块，总出让面积515亩，总出让金133.9亿元。

最终，有5宗地块拍出溢价，4宗底价成交，平均溢价率10.5%。

尤其是，拱墅区铁路北站单元，溢价率达到38.3%，未来科技城、石桥单元宅地也分别达到28.4%、26.8%，商住地中，萧山区宁围地块溢价达9.6%，均超出本网预期12.12杭州土拍前瞻：取消溢价限制，谁将奋勇拿地？

作为取消双限后的首次土拍，有几个新现象值得关注：

（杭州目前的土拍规则：①不限制地价上限；②主城市区+萧山+余杭依然限房价，其他4区不限房价）

土拍新现象①：半封闭的土拍规则下，优质地块又没利润了

基于核心地块限房价不限地价，放低利润要求是房企的共识，但最终结果是：

铁路北站单元地块，折算配建成本，实际地价达到26310元/㎡，甚至创了板块新高（同新房限价,星创2020年4月自持3%拿地，实际地价26230元/㎡）；相比摇号阶段，地价更是上涨3000元/㎡，涨幅12.7%。

石桥单元地块，实际地价达到19819元/㎡，相比北侧华丰单元去年6月华发摇号拿地价（20760元/㎡）仅低了940元/㎡，但新房限价却低了3200元/㎡。

由此带来的是利率空间极度压缩。

铁路北地块房地价差仅9700元、石桥单元仅10200元/㎡，未来科技城地块仅8720元/㎡。基本在盈亏平衡点附近，需要通过控制成本、增配车位及销售预期等方式提升利润。

回顾历次土拍，上一次整体低利率甚至亏本拿地，发生在2021年5月首次集中供地。彼时正处于市场疯狂的高点，达8成地块封顶竞自持；随后在2022年第二批供地中，土拍政策调整，迎来摇号，并保障房企一定利润空间。

两年半时间，土地端放开限价，市场竞争重回到2021年上半年。当前从全面的高热度竞争，转变为局部的核心地块拼杀。

土拍新现象②：央国企消失了

本次拿地房企除混合制的绿城包揽4宗外，其他包括兴耀、龙湖、伟星、富阳金腾，都是民营房企，未有一家央国企拿地。

尽管本土房企众多，但央国企始终是杭州土地市场的重要组成。以2019年下半年杭州限房价以来统计——

在2019.7-2021.9，杭州封顶竞拍自持阶段，央国企占比16.8%；2021.10-2023.11摇号阶段，占比提升到25.8%。

好地研究院认为，土拍新现象的出现，核心是当前土拍制度下，不同类型房企的投资布局差异性导致的。

在核心地块仍处于限房价体系下，相比摇号更需要比拼出价能力。

民营、本土房企为代表的，具备决策灵活性和成本管控优势，同时，投资又是以杭州为中心，较少外地布局，显现政策加剧了高价争抢；

而作为全国化央国企，聚焦于核心区域，相比外溢外围，显然倾向于上海等一线城市。

回顾首次土拍，限价红利地块极度压缩利润，与相对次一级板块、包括商住地块仍能相对低溢价获取，形成鲜明对比。

在仍维持当前土拍政策的前提下，展望后市，我们认为杭州拿地困难的局面将保持，因为杭州的本土企业众多，仍将积极参拍。

在双限竞自持阶段，本土占比一半；在市场下行后的摇号阶段，更是占比达到72.9%。

同时，在核心地段竞争中，相比摇号阶段更加需要注重综合性地块解题能力，加强与供地部门沟通，以此提升利润空间，增强竞争力。典型如今天出让的宁围、金沙湖、北部新城地块。