好地网12月11日讯（研究员 邓玥、刘海建）11月21日至29日，南京市公告23宗地块（含溧水区），其中住宅用地11宗、商住用地3宗、商业用地9宗，总出让面积173.7万方，总建面287万方，总起价214亿元。
好地研究院将对其中的14宗涉宅用地进行详细解读，本次带来的是位于江宁区上坊青龙山生态新城的NO.2017G71、NO.2017G72地块。
NO.2017G71、NO.2017G72地块位于江宁区上坊区域青龙山国际生态新城。
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NO.2017G71地块出让面积为86628.01㎡，容积率2.5，建筑面积为216570.03㎡ ，起价260000万元，楼面起价12005.35元/㎡，现房销售起始价340200万元，现房销售楼面价15708.55元/㎡，最高限价378000万元，上限楼面价17453.94元/㎡，保证金130000万元；
NO.2017G72地块出让面积为34623.03㎡，容积率2.19，建筑面积为75824.44㎡ ，起价85000万元，楼面起价11210.11元/㎡，现房销售起始价118800万元，现房销售楼面价15667.77元/㎡，最高限价132000万元，上限楼面价17408.63元/㎡，保证金42500万元；
地块出让指标
出让地块区位图
G71地块红线图
G72地块红线图
G71地块出让要求：（1）地块内须沿天云路设置商业配套设施形成商业服务节点，商业地上建筑面积须占地块地上总建筑面积的2%-5%。
（2）南京江宁上坊建设开发有限公司回购沿街1层门面房3000㎡，沿街2层门面房2000㎡。
（3）地块要求装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制率不低于50%，成品住房比例为100%。
G72地块出让要求：（1）B地块须配建一处基层社区中心，具体要求如下：菜市场建筑面积不小于3000㎡；社区卫生服务站建筑面积不小于1400㎡；文化活动室建筑面积不小于800㎡；体育活动站（场）建筑面积不小于1050㎡、用地面积不小于1200㎡；基层社区服务中心建筑面积不小于2600㎡；社区警务室建筑面积不小于120㎡；社区一站式居家养老服务中心使用面积不小于250㎡；老年人日间照料中心使用面积不小于1800㎡，社区养老院使用面积不小于3000㎡，用地面积不得小于5000㎡；小型商业金融服务设施不小于2500㎡；公厕建筑规模不小于140㎡；垃圾收集站建筑面积不小于160㎡、用地面积不小于300㎡；环卫休息场建筑面积不小于60㎡、环卫车辆停放场用地面积不小于500㎡；育儿园使用面积不少于600㎡；邮政所使用面积不小于400㎡。其中邮政所、社区卫生服务站、基层社区服务中心、社区警务室、一站式居家养老服务中心、公厕、垃圾收集站、环卫休息场、环卫车辆停放场、育儿园由受让人出资建设，面积共计5730㎡，建成后无偿移交区政府，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减，出让价款不作调整。
（2）地块要求装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制率不低于50%，成品住房比例为100%。
地块点评：
1、区位：地处江宁区，主城区以南，青龙山国际生态新城规划范围内
地块位于南京市江宁区青龙山生态新城板块，距离南京市中心新街口13.5km，距离南京市政府16.5km，距离南京南站9km，距离紫金山10km，距离江宁区政府5km，距离禄口机场25.5km。
地块所在板块北侧为上坊板块、南侧为江宁大学城板块和淳化板块、西侧为东山老城板块。
2、交通：区域与主城区通达性较弱，片区交通便利程度一般
区域对外交通以高速公路为主，为宁杭轴的重要组成部分，与主城区通达性较弱，片区交通便利程度一般，目前仅能凭借自驾、公交为主要交通手段。
地铁：
1号线：距龙眠大道站约2.3km、南医大•江苏经贸大学站2.7km；
13号线、17号线：尚在规划中，动工时间、开通时间仍未确定。
高速：地块距离宁杭高速出入口2公里，连接南京绕城及绕越高速，连通南京与杭州两城。
主干道：万安西路、东麒路（宏运大道）。
3、规划：东山副城重点发展区域，青龙山国际生态新城规划起点高
江宁上坊片区定位为南京都市圈面向周边城市的现代城市风貌彰示区、门户枢纽，规划以居住、工业研发以及商业服务业设施用地为主，为江宁区目前发展重点区域之一。江宁政府与金茂采用一二级开发的模式开发青龙山国际生态新城，由金茂负责板块的一级开发，共同打造东山副城城市现代化形象板块，规划起点高。
江宁上坊片区北邻麒麟、汤山版块，西南接东山镇，东靠湖熟镇，主要定位为南京都市圈面向周边城市的现代城市风貌彰示区、门户枢纽。
该单元规划以居住、工业研发以及商业服务业设施用地为主，处于江宁区待发展区域，未来可供应土地量较大。
4、配套：地块所在区域目前主要依靠东山镇配套资源，板块发展仍待完善，配套环境有待培育
地块目前商业配套处于空白，仅能满足周围居民基础生活需要；周围幼儿园、小学、初中、高中齐备，教育资源相对一般，仅有东山外国语学校、南京江宁金茂小学（规划琅琊路小学分校）质量较好；周边仅一家医院，且医疗质量一般，仅能支持基本医疗需要。
5、土地市场：近三年内推宅地8宗，金茂、融侨、中南、朗诗相继入驻板块
2015年以来，地块周边成交8宗宅地，总建面85.63万方，总成交金额133.65亿元，平均楼面价15601元/㎡。成交楼面价最高一宗的土地为2016年6月融侨竞得的NO.2016G18地块，成交楼面价19476元/㎡。
6、新房市场：板块内目前仅两住宅项目入市，未来上市量较大，未来有一定的竞争压力
青龙山国际生态新城规划范围内目前有东城金茂悦、融侨悦城两项目入市，显性存量2.72万方，总存量64万方，未来有一定的竞争压力。
东城金茂悦是中国金茂布局南京的第一个住宅系产品，目前在售135平方米户型收官房源，均价24500元/平方米左右。融侨悦城整体规划10栋高层和1栋商业，目前暂无房源在售，今年11月成交均价显示为22170元/㎡，后期3、6、9、10#待推。
周边二手房源成交记录较少，成交均价约为15000-18000元/㎡。地块周边处于拆迁阶段，且距离江宁区殡仪馆（规划搬迁）、墓地较近，整体面貌一般。
