近期，关于房企降价推盘的消息风声四起（如浦开云璟降价7000元/㎡），且涉及刚需、改善以及豪宅不同市场。
好地研究院从上述不同级别的市场中，挑选出典型样本，对当前降价的情况进行梳理，包括降价幅度、市场反馈等方面，看看降价是否是当下一个行之有效的措施。
文/好地研究院 方晓泉
当前的市场，面临二手房价降了、新房客户少了、新房去化慢了的困境，对于房企来说，想要快速回笼资金，不仅仅要有好产品，也要有好价格，即便宜的好房子。
但由于房价审批制度，很多老盘的售价无法向下突破，最低只能按照备案价的95%网签，若要继续降价，则要通过返佣、赠送等方式达成。这些方式在过去的两三年较为普遍，但在操作上并不便利，不如直接降价有效。
而在房地联动价取消之后，特别是最近半年，随着市场行情急转直下，房管部门对于新房备案价格的审批，逐渐有所松动，慢慢开始愿意配合开发商为了促进销售而进行下调备案价。
而新房的以价换量，全面覆盖了刚需、改善、豪宅市场。
3月31日，位于桃浦板块的金隅·公园东序第二次开盘，价格降了。本次备案价81004元/m²，相比首开的84610元/m²，降了3606元/m²。
降价起到了显著效果。据悉，开盘去化了50+套，而4月迄今网签数量达13套。相比去年10月首开-今年3月仅网签5套，去化速度大幅度提升。
金隅·公园东序两次开盘情况对比
好地研究院分析，本次“降价”的原因在：
1、户型更小。本次推出的155套房源，全部是102方的小户型。而首开的88套房源中，包含29套184方大户型，和59套102方小户型。
2、靠马路。本次推出5、6号楼，其中6号楼靠马路，备案均价只有77810元/m²。而同样102方户型，在首开的2、3号楼均价8.2-8.5万。
金隅的降价是在宝华降价压力之下的防守策略，这也是刚需市场“价格战”的缩影。
金隅·公园东序鸟瞰图
降价带动去化的情况，也在改善市场杨浦新江湾板块上演。
板块内的两个竞品中，容积率更低、拿地成本更高的保利珺园，售价却更低。
3月31日保利珺园首开，均价11.7万元/m²，低于竞品建发海宸3月28日的第四次开盘均价（12.1万元/m²）。其中珺园洋房备案均价10.98万元/m²低于海宸的11.1万元/m²，珺园叠加产品备案均价13.25万元/m²低于海宸的13.34万元/m²。
因此，珺园的认筹率和迄今为止的网签率，均高于海宸。
保利珺园、建发海宸最新开盘情况对比
同样，在数千万级的风貌别墅豪宅市场，价格优势依然是推动销售的关键因素。
据悉，招商华发合作开发的静安里，成交量占到了上海风貌别墅市场的近一半，原因是价格——均价21万，比一路之隔的弘安里（24万），单价低了3万，性价比优势凸显。
此外，杨浦东外滩的风貌项目中建壹品外滩元境，在产品设计上把风貌别墅“降维”成为风貌洋房，13万的均价相比普通洋房，具备高性价比，因此取得热销。
中建壹品外滩元境效果图
是否降价，是上海所有开发商以及相关部门需要面对的现实课题。
一方面，房企要考虑项目的利润和流速平衡，今年，随着开发商资金回笼变慢，流速的优先级在提升。
另一方面，价格审批部门的考量，一是舆论上的压力，二是可能影响到未来土地定价。