核心观察：

今天内环内核心区优质宅地的地价，比相邻板块低了3.6万，折射出了上海核心区土地市场的转换——

2024年7月限价放开后到2025年9月这一阶段对优质地块的争抢，地价跌创新高，售价加了预期，只能通过产品豪宅化来解题，从而获取利润。但随着豪宅供应持续增加，大户型、高总价的产品不再稀缺，和稀缺的高净值客户产生矛盾，导致豪宅去化速度下降。

而通过此次竞拍，我们可以看出市场的转换，房企通过调整核心区优质地块的定位来拿地，以小户型、总价可控的区域改善型产品为定位，不加预期，以优先保障去化速度为目的。

文/好地研究院 方晓泉

今天，上海一季度土拍的收官战，也是今年首宗内环内宅地出让，有强烈的市场风向标的意义，最终地块仅溢价6.4%成交，延续了去年四季度以来上海土地市场底价和低溢价成交的趋势。

保利发展经过41轮竞价，仅出价一次，即战胜金茂、华润&新长宁，以总价592175万元竞得长宁区中山公园宅地，楼面价77697元/㎡，符合本网此前大概率溢价率在5-10%之间的预测【前瞻>>>】。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

好地研究院分析，本次上海土拍，有2大看点：

第一，地价大降，反映了产品逻辑的转换

77697元/m²的楼面价，相比距离1公里开外、容积率相近、地块同样不规则的静安曹家渡地块（招商于2024年9月以楼面价114145元/m²拿地，溢价31%），低了36448元/m²，地价降幅32%。

两宗地块位置关系

体现此次低地价的另一个直观对比，是长宁区最近3次拍地的楼面价：今天内环内地块（77697元/m），比中环（88495元/m，2024年12月）要低10798元/m，仅比外环（75350元/m²，2023年10月）高了2347元/m²。

长宁区最近三次拍地情况

好地研究院认为，地价的下降，背后折射出的是房企对于核心区优质地块产品逻辑的转换，从豪宅化、价格加预期的乐观策略，转换为区域改善型产品、控总价的谨慎策略，在保障利润空间的基础上，最大程度保证去化速度。

以本次地块相邻板块的康定壹拾玖为例，拿地楼面价11.4万，产品除了中小套型要求的120方以外，通过180-210方的豪宅化产品来拔高均价，但总价在2500万以上，导致大户型去化不及预期。

考虑到静安略优于长宁，以及地块自身不利因素较多，好地研究院测算，如果针对区域改善客户，把总价控制在1500万以内，不加预期按照13万的房价，保利发展的利润率约在7.9%，刚好满足当前房企普遍追求的最低利润空间。

这样就能平衡利润和去化速度双重要求。

第二，整体来看，房企拿地积极性仍处于低位

6.4%的溢价率，创下了2024年7月上海土拍取消限价以来，内环内涉宅地溢价率的次新低，仅高于北外滩商住地块，如果只算纯宅地，创下了溢价率新低。

内环内纯宅地报名房企数量和溢价率

同时，一季度上海土拍平均溢价率仅2.52%，创下2021年以来的季度新低。

好地研究院认为，低溢价体现了房企拿地积极性低，原因在于新房去化慢，资金回笼不足，对后市更为谨慎。

好地研究院统计，今年一季度仅14家房企出手，同比去年一季度的23家，减少了近四成（39%）。

重点房企平均出手次数大幅下降了76%。

重点房企出手次数对比