核心提要：

一、三个挑战

二、10%溢价将是热度参考值

文/好地研究院 方晓泉

3月30日，上海今年首次出让内环内宅地，将是土地市场又一个风向标，将反映房企对于核心地块的预期。

出让地块指标表

地块位置图（来源：好地大数据）

一、三个挑战

上海内环内上一次拍地要追溯到去年10月。而在过去的近半年时间，上海土地市场以底价和低溢价成交为主旋律。内环内再次出让，市场热度是否反弹？

好地研究院分析，本次土拍行情面临着3大挑战：

挑战1、新房市场创新低

2.25新政满月了，虽然二手房市场热度较高，进入“小阳春”，但新房市场没有起色，表现依然低迷。

根据好地大数据，3月份新房成交量预计只有2100套左右，同比去年3月的近6000套（5944），降幅高达约2/3。

而整个一季度新房销售规模（估算面积约70万方，金额约520亿）同比腰斩，且创下2019年以来的新低。

历年一季度新房成交量对比

挑战2、房企资金回笼慢

由于新房销售的低迷，房企的资金回笼速度变慢。一季度头部企业的销售额同比降幅显著。

一季度头部房企销售额同比

挑战3、地块有多个不利因素

长宁宅地有3个优势：1、内环内；2、可以看到苏州河；3、周边新房供应少；

但地块有多个不利因素，将影响项目品质：

1、地块周边业态较杂，城市界面一般；

2、地块的一半受遮挡、看不到苏州河；

3、地块形状不规则，紧贴旁边高层住宅，日照需要拉开距离，方案难排；

4、交通不方便，进出地块只有一条小路，和主干道的连通极不便利，以及紧靠居民区、学校，将影响施工效率。

地块航拍图（来源：好地大数据）

二、10%溢价将是热度参考值

基于市场因素和地块自身因素，以及较高的总价，这宗内环内、苏州河畔的稀缺宅地，吸引到参与报名的开发商数量不多，以资金实力较为雄厚的央企为主力，会产生高溢价吗？

若以距离地块最近、与本地块同样定位区域改善的信安里的均价13.6万做参考，好地研究院测算，溢价拍到10%，有8%的合理利润。

但当下市场和一年多前（信安里2024年11月开盘）相比，已经处于下降通道，地块周边次新二手房价格跌至10万，拿地的预期测算房价需要谨慎，若按照13万的房价，溢价不超过5%还有合理利润。

因此，最终竞拍溢价率在5-10%的概率较大。

若超过10%，说明房价预期高，但对拿地房企后续产品、营销的挑战都在加大。若溢价率在5%以内，则说明房企普遍预期低，仅持以捡漏为目的的谨慎心态。

地块现场交易会时间为3月30日10点。好地网将对土拍进行直播，敬请关注“好地网上海”视频号。