核心提要：
一、算一笔地方政府的经济账：房票安置VS实物安置
二、拆迁户的选择，房票为何不是所有人都想要？
三、盘一盘上海房票：撬动了多少去化？
文/好地网 陆颖
近日，关于长宁、虹口开启房票安置的消息在各大媒体上涌现。虽然拆迁安置的体量不大，整体安置资金和对商品房去化的影响也有限。
但是，关于上海市中心开始房票安置的示范性意义却并不小。
房票，这个一直被很多城市用来实施去库存的有效手段，从去年开始，被上海各个区广泛推广。截至目前，嘉定、青浦、普陀、徐汇、长宁等多个区已经实施了房票安置，但是还有一些区，比如闵行、黄浦、静安、杨浦等，尚未有实施房票安置的举措。
好地研究院，从房票安置的本质出发，分析政府推进房票安置办法、拆迁户选择房票的驱动力，以及上海推广房票安置对楼市的去化作用。
我们所谓的拆迁安置，往往指的是城中村拆迁安置的范畴，拆迁户持有集体建设用地属性的农民房，应城市化发展的建设需要，由政府征地拆迁，给予拆迁安置补偿。
根据国务院拆迁安置条例有关规定，拆迁安置补偿涵盖了货币化安置、实物安置和产权置换等多种方式。而在土地集约利用的背景下，实物安置是当前地方政府拆迁普遍采取的方式。拆除低容积率的农民房，通过抬高容积率，按照人头或者拆迁住房的面积给予回迁房安置。
这样的方式，政府需要提供安置用地（往往以划拨方式供应），并通过招投标的方式，招建设方按照标准拆迁户型进行建造，再通过摇号的方式分配给拆迁户。
此前建造的拆迁房，建造成本显著低于商品房，包括：
1.层高标准，一般都低于3米，大部分在2.7-2.8米；
2.外立面：采取面砖，真石漆为主，此前建造的房子，立面脱落的现象比较普遍；
3.会所：配置比较少，基本没有；
4.小区绿化：比较简单；
5.建筑日照要求：比普通的商品房要求低一些；
6.户型：一般多梯多户，中间套南北不通透。
当然，随着建筑标准的提高，安置房的建设标准也在提高，但是与商品房的差距也是非常显著的。
对地方政府来说，实物安置的方式需要投入：
1.土地，划拨用地，损失了市场化出让带来的经济利益；
2.建设成本：一般是3500—4000元/㎡；
3.由于拆迁安置方增加，从而需要增加的配套成本。
由于，拆迁户每户拆迁面积比较大，一般每户都能分到多套房子，有些拆迁户自用有余，拆迁安置房也会流到市场上进行交易，对商品房市场也带来冲击。
随着商品房的滞销，各地政府去库存压力增大，房票安置措施应运而生。
房票的操作逻辑是：
政府不再提供拆迁安置房，转而开具房票给拆迁户，拆迁户自行购买商品住房，需要支付的房款在房票开具额度内，由开发商与政府进行结算。而政府与开发商也设置结算的节点。
如此操作，地方政府可减少安置房用地的配置，并达到去库存的效果。
从经济测算角度看，以嘉定区为例，房票是按照30590元/㎡开具，并给予符合条件的拆迁户8%的奖励，相当于需要支付比直接提供动迁安置房更高一些的成本。
所以，房票安置主要针对一些地方财政支付能力尚可的区域，对于政府财政兑付能力弱的区域，房票有沦为空头支票的风险。
对于居民来说，传统安置房建设周期较长，往往需要等几年才能入住，而房票安置允许居民在1年内完成选房入住，过渡期短，大大减少了租房周转的不便和额外成本。 同时，商品房总体品质比安置房的建造标准更高，家庭居住品质跃升。
有政府部门测算过，选择房票安置，综合收益相比实物安置多获利大概9%到15%，大概有50万到90万，长期财产性收入有所增加。
拆迁安置评估价格一般波动不大，在熊市时期，选择房票安置再叠加奖励，可以买到市场化有打折优惠的商品房，理论上性价比更高。
但据公开报道，不少拆迁户却不买单，他们还是更加倾向于实物安置。好地研究院分析其中的原因，一般有两个方面：
实物安置下，基本可以实现面积1：1安置，特别是对于户人口比较多的家庭，甚至可以冲过1：1安置。而商品房的价格远高于安置房评估价。例如嘉定，2月在售的商品房成交价格约52472元/㎡，安置房评估价（含8%奖励）为33040元/㎡，相当于拆迁100㎡只能换取63平米的商品房。若要维持居住面积，则需要自己掏钱补差价。
一般的回迁安置房建造标准低，物业标准也低，物业费相应也比较便宜。而市场化购买的商品房，因为公区配套标准高，建设标准高，物业费是安置房的好几倍。对于普通家庭也是肉眼可见的负担。再例如，一般安置房是不收车位管理费的，但是住商品房却需要支付车位管理费。
是否选择房票，说明拆迁户对改善居住条件的一种正向需求，同时也是拆迁户对于提高居住品质的购买力的彰显。
若缺乏对住得更好的一种支付能力，那么房票就变成了负担。
截至目前，上海已经公布房票安置的区共有：9个。其中，市区板块4个，分别为虹口、徐汇、长宁和普陀。其他区5个，为浦东新区、金山、青浦、嘉定和松江。
上海各行政区房票政策对比表
我们发现几个现象：
虹口、长宁、徐汇等市中心的区，用房票购买商品房是可以市级范围内选房的，没有限定购买的房源超市清单。当然，如果选择在区内购房，可以享受更高的奖励，如虹口区，如果区外购房，则补偿标准为1200元/㎡，若在区内购房，这一数字变为2000元/㎡。
这也印证了在市中心拆迁，一般是买不起同区域的商品住房的，拆迁户需要牺牲地段换取总价的控制。
嘉定、青浦等外环外的一些区，设定了房源超市，拆迁户只能在“楼盘信息库”里挑选。如青浦纳入房源超市的新建商品住房（含实物安置房源）应是已取得新建住宅交付使用许可证的现房或工程进度已整体达到结构封顶的期房，并均应为已取得商品房预（销）售许可证。
政府砸下真金白银推行房票安置，效果如何？
以嘉定区为代表，房票对市场交易去化的贡献占比非常大。去年从7月份，嘉定开始启动房票安置，全年商品住宅交易量4147套，其中房票就占到了462套，占比11%。嘉定房源超市里的14%的房源被买走，单嘉定马陆镇彭赵村北区一个项目，261户签约村民里，170户选了房票，占比超过65%。
2026年，上海全市拆迁/征收预算将达到1421.6亿（含浦东），正在推进的城中村改造项目就有59个，体量巨大，房票安置将成为重要的一种安置方式。
已经确定房票安置试点的普陀区、浦东新区、嘉定区、青浦区、徐汇等其他试点区，累计预算约560亿元。若以房票选择率30%，房票综合单价（主力区间）4万元/㎡，户均购房面积105㎡计算，预计可购房面积42万㎡，可购房总套数约4000套。若今年房票安置范围扩大，则这个数据很有可能突破10000套。
而按照上海2025年的商品房成交总套数为44769套计算，占比将达到22%。对去化的影响将取决于房票推行的占比。
若此趋势能够延续，则今年区域内高层房源的去化将持续加快。当然，目前去化的作用主要是集中在低总价的高层房源，对于低密类产品，由于价差大，去化的效果还不太显著。
后续要看房票安置能否形成传导效应，如安置客户购买了区域内存量二手房，二手房卖家又去购买了改善型住宅，那么市场的流动性才会更好一些。这就需要房票安置不仅要适用新建商品房，还要更多地适用二手房。
房票安置，还任重而道远。