文/好地网 徐路加

明天（1.30）杭州将迎来2026年的第一宗涉宅地出让，位于拱墅区东新单元，起价7.32亿元，容积率1.5。

去年四季度，土地市场普遍遭遇降温，平均地价较上半年高点下降20-30%左右。从房企的投资逻辑来看，基于对比周边此前限价水平，试图通过更低的土地成本来提升品质来跑赢市场。

这样谨慎的心态，能否在新年第一拍迎来转变？

地块指标

地块位于新天地南，处于东新单元中心位置，限高50米，结合1.5的容积率和22%的建筑密度指标，具有设置一定低密产品的空间，但同时，也受到南侧高层商业建筑的影响。

周边已出让地块中最可比的，为西侧500米、去年5月成交的映杭武宸府地块，楼面价达到41305元/㎡。该地块1.8容积率，设置有叠排、小高层产品，目前项目尚未开售，整体房价或在6万以上。这样的地价、房价，按目前拿地预期，是偏高的。

地块位置图（来源：好地大数据）

区域周边的价格格局来看，典型如西侧800米三塘单元的泊璟杭粼府、润百合庭，5万左右的高层限价热销；南侧1.2公里不限价的岸芷丁香则达到5.8万。

对比以上项目，好地研究院认为，项目区位与泊璟杭粼府相似性最高。如果按照该地块35724元/㎡楼面价（对应溢价率28%），按照目前的品质要求，整体保本房价至5.3万元/㎡左右，基本与周边二手持平。尽管可以有高低配的空间做出溢价，但是受南侧建筑遮挡，影响低密产品认可度。

如果按照去年四季度的投资逻辑，即对标二手价格，通过品质提升来作为投资安全线，地块的小高层业态房价或在5.3万元/㎡左右（大致比南侧岸芷丁香低10%左右），以8%利润率预期，对应溢价率10%。考虑低密打造空间，具有进一步溢价空间。

基于此，考虑总体量较小，维持相对平稳的预期下，溢价率或在10-28%区间的中间值——20%左右（对应去年5月映杭武宸府地价下降20%左右）。

低于10%，可认为市场仍在下行；大幅超过上限，则显示企业投资偏乐观。