核心提要：
一、两个审慎因素
二、四大乐观缘由
文/好地研究院 方晓泉
今天（1.29），上海2025年挂牌的最后一批宅地（第11批次），农历蛇年最后一场土拍，同时也是2026年第二场土拍，3宗地块全部底价成交，总成交金额40.2亿元。其中，
1、长江精工以总价44639万元竞得松江区九亭低密宅地（容积率仅1.05），楼面价23000元/㎡。这是长江精工去年9月4日首入上海以来，第二次出手拿地，布局松江区。
2、厦门国贸179922万元竞得青浦区赵巷宅地，楼面价20000元/㎡。地块包含4个子地块，其中2宗容积率1.05，用地性质为一类、二类住宅用地，2宗容积率1.8，用地性质为三类住宅用地。
3、中交城投联合青浦城更竞得青浦新城110亩商住地，总价177216万元，成交楼面价18467元/㎡。天眼查显示，中交城投占股95%。地块包含五个子地块，含3宗商住地、2宗宅地，商业建筑面积约0.9万方。
地块成交情况
地块位置分布（来源：好地大数据）
好地研究院认为，3宗低密宅地底价成交，反映出房企对于外环外低密改善市场的投资机会，在谨慎中保持乐观。
壹、两个审慎因素
一是去年下半年尤其是四季度以来，新房成交量出现明显萎缩，购房者观望情绪浓厚，库存去化压力持续增大。这整体下行趋势，使得房企对于未来的新房去化和销售回款速度信心不足。
二是后续若持续供地，同质化的产品竞争激烈，可能引发价格战的担忧。
贰、四大乐观缘由
一是外环外低密改善项目去化良好。例如松江新城的萃屿原墅、洞泾的西郊和煦、青浦新城的南厢观宁府、浦东宣桥的怀山望等，纷纷取得了较高的认购率和较快的去化。
这是由于前几年受政策限制，区域性改善需求得不到释放，随着限购逐渐放开、“好房子”建筑规范、低密地块不断上市，近一年来，这些被压抑的改善需求开始集中入市，形成了阶段性的市场热度，目前改善需求还在释放中，拿地窗口期犹在。
二是去年开始的房票政策，激活了动迁群体购买力，可以为低密项目提供增量客群。
三是地块的起价低，房地价差大，预留了较大的利润空间。如赵巷地块，平均楼面价仅2万元/m²（平均容积率1.33），比板块最高地价（26279元/m，容积率2.2）低了24%，考虑到容积率更低，实际地价降幅更大。
四是拿地开发商以深耕熟悉的板块为主。国贸深耕赵巷、中交城投深耕青浦新城，长江精工虽是首进松江，但地块总价低，板块断供多年，风险可控。
外环外低密市场投资机遇的显现，逐步获得了更多房企的认同。不过，需避免出现土地过度供应，进而引发竞品激烈厮杀、销售未达预期的状况。
如下表所示，按地块成交时间来看，2025年以来，容积率1.5以下的地块呈现快速增长趋势。
所以，对于期望把握低密改善投资机遇的房企来说，需开展精准研究，结合自身的品牌影响力与产品打造能力，挑选供需关系良好的板块，从而抓住低密市场的投资契机。
附：地块详情
一、松江区SJP0-0107单元02A-04地块
长江精工以底价44639万元竞得，楼面价23000元/㎡。
地块东至河道，南至规划路，西至文仁路，北至河道，为居住用地，出让面积18483.69㎡，容积率1.05，建筑面积19407.87㎡。地上建筑限高 24米。
地块周边情况：
公共交通：距轨道交通9号线九亭站直线距离约3.3公里、距轨道交通12号线七莘路站直线距离约3.7公里，周边有5条公交线路。
道路交通：嘉闵高架，闵松公路，沪亭南路，姚北公。
大型公共空间：九科绿洲公园、九亭镇北场社区乡村公园、吴家浜公园。
文化体育设施：九亭镇社区百姓健身房。
基础教育：松江区九亭第二小学、松江区九亭第五小学、松江区九亭第二中学、九里亭外国语实验学校、上海市松江区九亭第五幼儿园、上海松江区含英幼儿园、上海市松江区九亭第六幼儿园、上海松江区临松幼儿园。
医疗卫生：上海市松江区九亭镇社区卫生服务中心、上海市松江区九亭医院、上海市闵行区中心医院。
大型商业：旭辉九亭u天地、九亭金地广场。
地块位置图
二、青浦区QPZXCZ-05单元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地块
厦门国贸以底价179922万元竞得，楼面价20000元/㎡。
地块用地性质为居住用地，分为四个子地块，其中：
D21-04地块东至佳迪路、南至绿地、西至绿地、北至镇中东路，出让面积15142.37㎡，容积率1.8，建筑面积27256.27㎡；地上建筑限高40米。该子地块总价49607万元，楼面价18200元/㎡。
D21-05地块东至佳迪路、南至泽宏路、西至佳驰路、北至绿地，出让面积23261.65㎡，容积率1.05，建筑面积24424.73㎡；混合用地各用途建筑面积比例：Rr1：50%，Rr2：50%，地上建筑限高20米。该子地块总价52558万元，楼面价21518元/㎡。
C61-02地块东至绿地、南至绿地、西至佳迪路、北至镇中东路，出让面积10274.34㎡，容积率1.8，建筑面积18493.81㎡；地上建筑限高40米。该子地块总价34404万元，楼面价18603元/㎡。
C61-09A地块东至绿地、南至泽宏路、西至C61-09C地块、北至绿地，出让面积18842.05㎡，容积率1.05，建筑面积19784.15㎡；混合用地各用途建筑面积比例： Rr1：35%，Rr2：65%，地上建筑限高20米。该子地块总价43353万元，楼面价21913元/㎡。
地块周边情况：
公共交通：距轨道交通17号线嘉松中路站0.7公里，周边有191路、895路、嘉松线、青浦30路、青浦34路、青浦38路等公交线路。
道路交通：现状有盈港东路（轨交17号线）、嘉松中路、沪青平公路、G50沪渝高速、佳康路、佳悦路、佳迪路、芦沈路，规划有佳迪路（镇中路-沪青平公路）、泽宏路、佳驰路（镇中路一沪青平公路〉、崧旭路。
基础教育：现状有上海市青浦区崧泽学校、青浦区金葫芦民办幼儿园，在建有赵巷世外九年一贯制学校，规划有B4-02幼儿园。
大型商业：元组梦世界、合生新天地、百联奥特莱斯、熊猫广场、绿洲智谷花园里。
地块位置图
二、青浦区QPC10007单元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地块
中交城投&青浦城更以底价177216万元竞得，楼面价18467元/㎡。
地块出让面积73527.19㎡，总起价177216万元，分为五个子地块，其中：
D4-01地块东至城中南路、南至观厢路、西至五厍浜路、北至县前街，为居住、商业用地，出让面积19386.58㎡，容积率1.05，建筑面积20355.91㎡；混合用地各用途建筑面积比例： Rr1：75%，C2：25%；地上建筑限高6.4米。该子地块总价39817万元，楼面价19560元/㎡。
D5a-01地块东至城中南路、南至学前街、西至五厍浜路、北至观厢路，为居住、商业用地，出让面积15776.35㎡，容积率1.05，建筑面积16565.17㎡；混合用地各用途建筑面积比例： Rr1：10%，Rr2：80%，C2：10%；地上建筑限高12米。该子地块总价37659万元，楼面价22734元/㎡。
J5-01地块东至关安路、南至绿地、西至城中南路、北至万寿塔路，为居住、商业用地，出让面积7062.32㎡，容积率1.7，建筑面积12005.94㎡；混合用地各用途建筑面积比例： Rr2：80%，Rc2：20%；地上建筑限高24米。该子地块总价15338万元，楼面价12775元/㎡。
K2-04地块东至城中南路、南至绿地、西至绿地、北至漕舸西路，为居住用地，出让面积12357.21㎡，容积率1.2，建筑面积14828.65㎡；地上建筑限高15米。该子地块总价30295万元，楼面价20430元/㎡。
K3-04地块东至城中南路、南至绿地、西至泰舒路、北至万寿路，为居住用地，出让面积18944.73㎡，容积率1.7，建筑面积32206.04㎡；地上建筑限高24米。该子地块总价54107万元，楼面价16800元/㎡。
地块周边情况：
公共交通：示范区线青浦新城南站1.0公里，周边有8条公交线路。
道路交通：公园路、支家路、城中西路、城中东路、五厍浜路、城中南路、环城东路、港俞路、沪青平公路、融堂路、青溪园路、万寿塔路。
大型公共空间：青浦环城水系公园、香雪公园、青溪园。
文化体育设施：青浦区体育中心、曲水园、城隍庙。
基础教育：青浦区甜甜乐幼儿园、青浦区实验小区（城中校区）。
医疗卫生：复旦大学附属中山医院国家医学中心（青浦新城院区）（在建）、青浦区中医医院、复旦大学附属中山医院青浦分院。
大型商业：东方商厦。
地块位置图