好地网12月5日讯（研究员 林嘉辉）今天，广州市出让1宗商住地，位于海珠区，吸引了保利、越秀共2家企业参拍。

经过76轮线上竞价，最终地块由广州市邦杰置业有限公司（保利发展）以总价35亿元竞得，溢价27.3%，成交楼面价24389元/㎡，实际楼面价约37000元/㎡。

地块指标

看点一：广州“一哥”之争

据好地大数据统计，自2023年始，保利发展在广州的权益拿地额反超越秀后，2024年差额持续扩大，两年权益拿地金额差达191亿。

从销售额看，2024年，保利发展在广州的销售额超过越秀，成为“广州一哥”，2025年销售额差距继续扩大，据中指院数据显示，2025年前11月，保利发展在广州的权益销售额为431.5亿，比第二名的越秀高出199亿，比第三名广州地铁高出328亿。

此次出让的南泰路地块，周边多为保利和越秀的项目，两家企业都深耕该片区。且从地块建筑体量、总价来看，南泰路地块仅次于年初保利置业竞得的陆居路地块，因此对两家企业而言都是必争之地。

看点二：高溢价的底气何在？

虽然只有两家企业竞拍，但地块拍出27.3%的高溢价，好地研究院认为除了企业的补货需求外，离不开地块自身的优质属性。

1、配套齐全

地块位于海珠西老城区内，居住氛围成熟，交通便利，距离江泰路站（2、11号线）、燕岗站（广佛线、11号线）、宝岗大道站（8号线）等多个地铁站均不足800米。

地块自身配建20万方回迁商业及27班小学，周边还聚集了包括燕汇广场、江泰路万科里等商业体，距南方医科大学珠江医院（三甲）仅约500米，学铁商医各类配套齐全。

2、低容积率优势

地块容积率3.4，是板块内近10年出让的容积率最低的地块，也是整个海珠区近两年除琶洲南“保利天奕”项目地块（容积率2.5）外，容积率最低的一宗涉宅地。

大体量加低容积率，给项目后续的产品打造上带来绝对优势。

地块航拍图（来源：好地大数据）

看点三：预计未来项目有利润空间

加上回迁安置物业与地下空间、小学、公建等配建成本，地块实际楼面价约3.7万/㎡，如按建安成本1万/㎡测算（含精装，折算到可售建面），项目未来保本房价约5.5万/㎡。

地块西南侧相距约600米的保利燕语堂悦项目在售均价约5.8万/㎡，而本地块在总体量、容积率上，均比保利燕语堂悦项目更具优势，预计未来项目有一定的利润空间。

假若实现5%、10%利润，对应售价则约为5.9万/㎡、6.4万/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）