文/好地网 徐路加
今天（12.2）杭州滨江区浦沿出让一宗宅地，尽管报名房企不止1家，但除了滨江集团，其他房企都没报价，最后，滨江集团直接以13.61亿元底价竞得。
20935元/㎡的楼面价，相比1个月前，降了4173元/㎡，降幅达到16.6%；与板块新房4.0万元/㎡的限价时期比，地价打了8折！
最近几次土拍，地价连续下跌——
湘湖降了21%；市北降了15%；石桥更是降了35%；未来科技城低密地，底价成交，这一价格，甚至比同一板块内、同样低密的绿城交投·晓月澄庐（容积率1.1）的地价（3.97万元，新房限价5.215万元）还跌了12%！
从11月以来，地价下跌幅度加大，降价潮成为趋势。
2025年下半年典型板块地价变化
从年初地价愈拍愈高，到年末行情高开低走。什么力量促成了降价潮的形成？
本月剩下1宗地出让，杭州全年涉宅地的出让金将会定格在1420.8亿元，同比增长21.5%。
长达八年的限价压抑了改善性需求，去年十月，限价放开，房企看涨预期强烈。以城东安琪儿区块为代表，地价迭创新高，比限价时期楼面价最高涨了14443元/㎡，涨幅达到40%。继而把板块房价从4.65万推升至7.5万，涨幅61%，已显著高于周边二手房！最近因为去化缓慢，有部分在售项目只好通过分销来解决去化问题。
当前，杭州除了少量几个项目涨价热销，更多的新盘因为板块内新地块持续加推，供应量充足，导致对后市预期下降，从而中走向流摇与优惠降价。
2021年下半年开始整体房地产市场下行，由于实行新房限价，核心区域地价、房价一直平稳，只有完全市场化的二手房开始持续降价；
到去年10月放开新房限价，新房价格反而逆势走高，直至今年下半年回落，目前，地价已普遍较限价时期打了8折。
相比其他最近几年价格连续下跌的城市，杭州只是周期滞后，今年11月开始，全面下行（新房、二手房、土拍价格）的趋势还是来临了。
滨江集团浦沿地块航拍图
降价潮来袭，后续行情会怎么走？好地研究院认为，短期的影响是巨大的。
有可能出现以下情况——
1、成本高的项目降价压力大，底价拿地的项目可能通过减配来强化性价比优势因土地结果反馈出的悲观预期，将显著影响到置业客群的预期，观望情绪加剧。
周边新近出让的底价土地，有价格优势，倒逼此前高价拿地的项目须在这些新项目开盘前快速出货。
这种倒逼心理的驱使下，降价潮或进一步触发，甚至部分区域有踩踏风险，尤其是由不同房企操盘、上市时间比较集中的区域。
这意味着这些高成本项目“受伤”最深，项目出现亏损的风险可能性越来越大，这是此前限价时期比较少见的。
同时，掌握了地价优势项目，高价卷品质将不会是唯一出路。简配降价让利以强化性价比优势或是更安全的做法。
二三线板块的市场走弱，也将对目前10万+预期的顶豪板块，形成冲击。
供地、勾地压力加大。持续降价下，房企的投资会更趋于谨慎，而且去化速度下降意味着项目回款减少，房企拿地“子弹”变少，有限的“子弹”更要精挑细选好项目、好价格。
尤其今年连续加推，供应量比较大、后续仍有项目将出让的板块，需要面临要么降低地价，要么暂缓供地的两难抉择。
目前，杭州改善类不限价项目总库存达到420万方、2500亿元，短期对杭州的压力是显而易见的。
价格下行，对于房企与政府，将是个重大的考验！