文/好地网 徐路加
今天（11.27）萧山区出让湘湖和市北2宗优质宅地，总出让金24.6亿元，最终由滨江集团包揽，溢价率分别为18.9%、11.8%。（本网前瞻预期分别为低于35%、略低于25%）
相比本周二3宗地块底价，本次地块销售相对更具确定性，参与度较高。
但，充分竞争下——
● 湘湖低密地块，楼面价20811元/㎡，相比去年底出让的同板块鸣湖里地块下降了5668元/㎡，降幅21.4%；与年中出让的定湖里地块比差距更达8519元/㎡。
● 市北地块，楼面价22355元/㎡，相比南侧去年底出让的潮语臻境府地块下降3835元/㎡，降幅14.6%。
以同样4.5万左右高层价格、去化预期，市北对比10月份浦沿出让的两宗地块，短短一个月时间，地价下降了1770元/㎡，预期利润率空间从10%提升至15%，至少增厚了5%！
当下，多个板块已经呈现售价比限价时期显著提升，但地价还降低了，预期收益增厚。
年末节点，是否已是拿地好时机？
以土拍结果反映，普遍房企显然是谨慎的。
从去年底至今年一季度，尤其限价放开，房企预期房价将上涨，由此土拍热度升高，地价持续走高，到了下半年，这些高价拿的项目销售趋弱，对后市悲观情绪日渐浓厚，尤其在当前年末投资收紧节点，继而出现了最近地价大幅下行的情况。
好地研究院统计了一下限价取消后出让的项目，目前仍有2/3的货值待售，对于重仓在手的房企，能拿地的“子弹”少，而且由于销售速度下降导致回款缓慢，两个因素叠加，自然悲观情绪就上来了。
从策略上看，对于轻仓房企，好地研究院认为，年底这段时间，或已进入投资的“春天”。
更低的土地成本，不直接意味着未来房价下降，但至少掌握了定价的主动权；相比于年初高价拿地的房企来说，较低地价也为周期拉长提供了安全垫。
去年年底到年初的密集供地下，以平均7-9个月的开盘速度，目前进入集中销售期，可以说当前是最艰难的节点。
下半年供地显著放缓，典型如今天出让的市北板块已经7个月未供应，待项目上市时包括北侧的世纪城南等区块前期项目已进入尾盘，未来的竞品压力趋缓。
3、从成本节约角度——
自从限价放开之后，为了应对房价上涨对应的提升产品性能，房企普遍增加对产品建造与装修的成本投入：室内精装到外部公区立面，重金投入的“内外卷”，在体现质价比的同时，无疑在提升开发成本。
成本上去了，房价没有预期上升，会导致这些高投入的房企步入尴尬的境地，新拿地的房企，可以适当交还个性化的装修主动权，也是一个选择。
把统一化的高额装修成本，让利到房价上，以“多”（小区配套全）、“快”（如架空层设置）、“好”（品质、得房率）、“省”（装修回归个性化降低置业成本），提振销售。
11.27杭州土拍成交结果
