文/好地网 徐路加 

今天（11月25日），杭州出让3宗宅地，整体素质尚可，但全部底价成交，可以说是今年行情最冷的一次土拍。

● 最爆冷的是余杭未来科技城近年来首宗低密地块，由绿城以179848万元底价竞得！成交楼面价35000元/㎡。此地价虽为余杭区楼面价次高，但对比余杭区的最高地块（2020年出让的绿城交投·晓月澄庐，39786元/㎡），而彼时项目限价52150元/㎡，本次地块以联排为主，价格预期远超此价格，按周边二手联排和高层价格体系，或在7万元/㎡左右。

未来科技城宅地航拍图

● 拱墅石桥地块，由万科&杭州城投以101481万元底价竞得，成交楼面价仅14931元/㎡，相较年初北侧紧邻的中天海威·璟逸地块楼面价下降达8104元/㎡，降幅35.2%。这个地价，同时也创了今年石桥的新低。地块为公交场站上盖致关注度低也有较大因素。

● 西湖转塘地块，由蓝城&之江未来城建设以151854万元地价摘牌，成交楼面价15904元/㎡，同样也是之江板块近年除车辆段地块的最低楼面价。

主城区这两宗地并不偏僻，综合地块素质至少都是刚改－改善的价位段，今天全部底价且均由国资平台参与，充分显示了年末的土拍行情之冷！

为何行情大幅降温呢？

好地研究院与业内交流，反馈主要是四个层面：

一、行情——

整体悲观预期在加剧。尽管非限价项目普遍实现了涨价预期，上半年依然普遍摇号，去化也还不错。但是下半年后，随着更多项目的入市，供求关系转变，从3万多的刚改，到7万的高端改善，去化速度大幅下降，不少高端项目也开始启动分销。

从当前的房价水平、去化速度以及供求关系看，房企对杭州楼市改善需求的持续性，普遍存疑。

二、节点——

在时间上，已处于年末，房企投资相较年初显然收紧，企业更关注销售回款。

在供地量上，截止今天土拍结束，今年市区涉宅地的出让金已达1380亿元，已比去年超200亿元，且后续仍有地块待出让。但新项目推盘速度显著放缓，库存增加，尤其表现在短期持续供地、多盘待推的如石桥板块，导致房企拿地心态更为谨慎。

三、价格——

新房价格上，缺乏涨价或者快销的预期。典型如石桥地块，北侧璟逸项目本月首开3.6万元/㎡的价格并未较此前上涨，虽然摇号但未能快速售罄。接下来待板块内伟星等项目开盘，或将进一步分流客户。

石桥宅地航拍图

转塘地块，参考周边仅3万元左右小高层价格预期，若设置低密产品，则面临更优环境（龙坞区块）和更佳配套（建发车辆段）的同板块项目竞争。

转塘宅地航拍图

未来科技城低密，由于多年未有同类产品供应，价格预期上，相对无标。这宗优质地块，昨天本网比较看好，预期溢价率将达20%。

四、起拍价——

土地起拍价设置的较高，房企相对参与意愿偏低。未来科技城低密地块尽管素质极优，而35000元/㎡起始楼面价，已经创下了未科板块的起拍价新纪录。比此前的记录高了3000元/㎡。一定程度上降低了企业参与度。

这样的情况下，以相对较低的价格拿地、预留充足的安全垫，已成为行业共识。

正因此，也为如本次万科、此前批次的大家等相对基本无库存的房企，提供了较好的拿地窗口期。