文/好地评论 陆盈
今天，杭州土拍市场继续下行：萧山湘湖和市北两宗地块溢价率分别锁定在18.92%和11.78%，与本网预测的35%和20%溢价热度线存在比较大的差距，与板块内此前出让的地块比，地价下跌了21%和15%。
本周，土拍地价较大幅度下跌，传导至新房巿场，将降低定价预期，对之前还未开盘的高价地项目，压力将骤增。
地价下跌具体带来怎么样的影响？我们以11月25日未科底价爆冷成交的地块作为例子进行分析——
11月25日，位于未来科技城中轴线之上，容积率仅1.05的低密地块，在有多家单位报名的情况下，很意外地以底价三万五千元每平米成交，得主绿城小镇凭借这宗地的战绩，成为今年杭州土地市场的大赢家之一。
这一价格，甚至比同一板块内、同样低密的绿城交投·晓月澄庐（容积率1.1）的地价（3.97万元）跌了12%！
据本网在土拍前预测，这宗地溢价率可达20%左右，按照排屋售价7万的预期，地价拍到42000（即溢价率20%），还有超过10%的利润率。【链接：前瞻点评】
现在底价成交，相当于比此前的价格预期打了八折！每平米凭空又多出了6000多元的毛利！
低于预期的拿地成本，会让绿城小镇有更好的打造产品空间，但是对于别的今年上半年高价拿地的房企，却不是利好。未科地块的底价遇冷传递了地价大跌的现实，从土地投资的角度，对建发的影响最大。
与绿城小镇未科地块距离最近（直线距离约1.1公里）的是建发今年6月27日摘牌的钉钉总部地块，楼面价30128元/平米，容积率2.8，只能做纯高层产品，亩价达到了5624万元/亩，高出未科地块亩价的130%！
容积率最为接近的是建发蒋村地王项目，今年3月28日摘牌拿地，与这次地块距离大约6公里，楼面价88029元/㎡，每亩价格高达6455万元！是未科地块的2.63倍。
绿城小镇未科地块和建发两个项目位置关系
以上两个项目尚未开盘，但是拿地成本高了已经成为现实！如果按照绿城小镇未科拿地相较预期打八折测算，建发这两个项目，拿地价格分别高了2400元/平米与17606元/平米！
接连两次土拍，地价持续走低，这对周边高价拿地的项目会产生什么冲击呢？我们来分析一下——
对建发地王的冲击有多大？
建发近年来在杭州市场风生水起，7个多月前一举拿下蒋村8.8万低密地王，彼时对市场，对自己信心满满。
但8月以来，新房市场行情转变极快，高端改善市场销售速度大幅放缓，房企预期也有激进兴奋转为谨慎甚至悲观。本次出让的未科地块，虽然与建发蒋村地块属于两个板块，客户群体有比较大的差异，但是不可否认，也将带来一定的竞争压力。
1、两个项目，距离仅相差了6公里，都能辐射城西改善客户建发的项目虽然地处西湖区蒋村板块，但是也谈不上咫步西溪，北靠文一西路主干道，南侧是西溪银座产业园，在商业上大概率要依靠龙湖天街、银泰城等配套，未来规划从目前看，也没有特别大的利好可以在不久之后成为现实。
建发蒋村地块航拍图
而绿城小镇未科低密地块，周边现状虽然还不成熟，空地比较多，但作为余杭区重金打造的中轴线板块，未来将会有大量的公建配套投入。
绿城小镇未科地块航拍图
两宗地相距6公里，地价每平米却差了5.3万元！由于成本相差巨大，建发以大户型，高总价的产品定位，瞄准杭州塔尖的低密客户。
客户会接受成本定价法吗？这个名为鹭栖湖云庄的项目，带给市场的一个悬疑？83套豪宅能否顺利出货？卖多少年？对建发来说，这是进入杭州楼市之后最大的挑战。
2、绿城小镇填补了大城西低密“断裂带”，增加建发客户被分流的风险
在大城西低密产品中，目前新房供应非常短缺。在售的主要是五万及五万以下：云城的叠排（4.7万），闲林的叠排（3.5万）、排屋（5.5万）产品。蒋村属于大城西低密板块的第一梯队，排屋售价预期在10万以上，目前第二梯队（6万- 8万）供应是缺失的。
绿城小镇未科项目刚好填补了大城西低密产品的“断裂带”，为一梯队客户向二梯队溢出提供了可能。
目前建发的产品规划方案已出，将建83户共计21幢4F联排产品，户均470方，按照13万的预期售价，预计套均6000万起。
建发蒋村项目效果图
绿城小镇将打造什么产品，还未可知，从户型设计上，可能套均不如建发大，但部分户型与建发的定位有竞争还是有可能的。
1.05的容积率，大概率是纯排屋的设计，为提高单价，将货值最大化，可能会有部分区域打造合院类产品，预测绿城小镇未科产品的定价可能会在2000-4000万。
理论上6000万以上与2000-4000万的客群，是不冲突的，但是绿城小镇未科项目以最优的资源打造，以性价比分流部分本来对建发项目感兴趣的客户，可能性不小。
如果产生了客户分流，对建发项目的影响较大，因为高端低密市场的购买力本身是非常有限的。
据好地研究院统计，2024年迄今共23个月内，杭州商品住宅成交中，总价在6000以上的低密产品成交了20套（其中西子御园14套）。
4000-6000万区间的，交易量也非常少，已经成交的新房才12套，平均每个月不到1套。2000-4000万总价的，共成交了322套（月均14套）。
建发蒋村项目83套+绿城小镇预计100套以上，总共约200套，这将是豪宅巨量供应。按照过去22个月的去化速度，去化周期将会非常漫长。要缩短时间，除了依靠产品竞争力与随市场变化调整价格的策略之外，还需要高端购买力的超预期强劲！最后一点，建发与绿城都需要一点点运气！