好地网8月19日消息（研究员 陆盈）昨天，位于奥体的顶豪项目——奥映鸣翠府，在首开后仅半个月就二次领证，加推位于9号楼的225方户型房源，备案均价86901元/㎡。

●登记时间：8月21日～23日登记，为期3天，24日补充材料。

●登记资格：按揭249万，全款1662万。

9号楼位于飞鸿路和博奥路交叉口，与首开的7号楼位置不相上下，同样受到道路和学校的噪音影响。两幢楼户型一致，相比之下，9号楼每平米均价上涨了491元，接近500元/㎡（7号楼的均价为86410元/㎡），上涨幅度不到千分之六，套均成本增加11万。

7#楼和9#楼开盘情况对比

项目鸟瞰图（红色标签为二开楼幢，灰色标签为已开楼幢）

1.底楼（二楼）的定价：由于加推楼幢的东边套视野景观优于首开楼幢的东边套，所以东边套的价格上涨了1150元/㎡；同等，加推楼幢的西边套视野比首开的房源要差，所以价格便宜了244元/㎡，二楼平均每套的涨幅是453元/㎡，略低于平均涨幅，说明二楼价格做低的幅度更大了。

底楼（二楼）定价表

2. 低区（3-4楼）的定价：低区的涨幅同样低于平均值，特别是西边套比二楼的跌幅更大。

低区（3-4楼）定价表

3.中高区看：楼层越高，东边套的涨价幅度越大；楼层越高，西边套的跌幅收窄。

中区（5-9楼）定价表

高区（10-18楼）定价表

顶楼定价表

由此可以得出：在价格调涨后，低区的性价比依然比较高，并且西边套定价更具性价比。

相比首开12.23%的中签率，二开只涨了500元/㎡，涨幅是不大的，这说明了在销售策略上：

1.在首开跳涨的情况下，二开再大幅涨价的去化风险加大。小幅涨价，将对客户的购买力进行进一步的试探。

2.从首开中签率看，客户储备应该是足够的，推盘数量减半，可能主要是施工工程节点的原因。当然通过少量开盘，试探客户的购买力，也将有助于确定下一期房源的定价策略。

基于当前的市场行情，假设还未开的5#参考6#楼的定价上涨500元，均价达到87865元/㎡；4#楼的均价与9#楼一致，达86901元/㎡；3#楼比已开的6#西边套比价格涨1500元，达88647元/㎡；8号楼受到7、9两幢楼的左右夹击，可参照6#楼东边套（87536元/㎡）的基础上便宜1000元进行测算，则高层整盘均价将达到87270元/㎡，总货值将达到62.1亿元。

各个楼幢开盘均价预测表