文/好地网 徐路加

今天（8.19）杭州两宗低密地出让。

其中，金沙湖低密地块由杭州蓝滨房产溢价13.88%竞得，成交价49241万元，楼面价18220元/㎡。相比去年底周边超24000元/㎡楼面价，一方面受容积率提升（本次为1.4，此前地块1.3）和地块不规则影响（西侧狭长不规则）；也显示出在持续供地的情况下，土拍价格下行比较明显。

临安昌化镇低密地，则由杭州鸿源房产底价竞得，成交价17890万元，楼面价2595元/㎡。

两家均为新成立的房产企业，且瞄向杭州低总价的低密地块。这样的投资逻辑，较好验证了杭州放开限价后的房企投资格局——

①具有资金实力、产品力的央国企、本土龙头企业，重点聚焦核心地段，做产品溢价；

②中小企业，重点布局中小体量的低密地块，做地缘业态改善。

同类地块如临平北、崇贤、江东等区域，具有同类地块出让。

即使如临安昌化乡镇，杭州低密地块缘何企业敢于投资呢？

好地研究院认为，有以下几方面因素：

一是供应结构的因素，存在稀缺性。

容积率低于1.4的低密地块，尤其在牛市阶段，是极度稀缺的。从2016年中到市场转折的2022年中牛市期间，市区仅出让了59宗，占比不到8%，且主要位于外围，主城区仅西湖，包括本次钱塘下沙区域也无供应。业态的改善，尤其是城区低密，无疑是供需的主流方向，尽管短期呈现一定压力。

二是市场价格的变化，体现出性价比。

限价放开以来的价格体系，或引发消费端的转向。中心城区大幅涨价且普遍大面积、高总价的高层新房，与外围区域仍维持原价格形成了更为显著的价格差，如钱塘下沙5万-6万的叠排、联排产品，与钱二同价位的高层相当，部分地缘性客户或不再仅瞄准地段改善，也可业态改善。尤其是杭州配套齐全、交通便捷的背景，具有很好的职住分离的条件。

三是房地价差的空间，具有安全性。

本网此前分析，核心－外围区域进一步加大的竞争分化下，当前非原限价红利区地价有显著优化。

如本次昌化地块仅2600元/㎡（本地块原为商住地，楼面价3500元/㎡）；本次1.4容积率的金沙湖地块也仅周边高层业态限价地块地价水平，预计整体房价3.5万以内即可保本。充足的房地价差预期下，尽管销售热度上与核心区域拉长，但具备安全性。

金沙湖地块航拍图（来源：好地大数据）

当然，随着市场下行，杭州的低密地块显著增多，今年更是占比近四成，短期销售端的压力加大。

一方面要企业做出更优的质价比，促进成交；另一方面，从土地供应端，也需给拿地企业有充足的消化期，避免同区同类“内卷”。