文/好地网 徐路加

今天（6.27）杭州迎来上半年宅地收官土拍，6宗核心地块总出让金达到151.15亿元，平均溢价率达到30.5%。

本次具体成交结果如下：

据好地大数据，上半年杭州市区共出让涉宅地68宗，总出让金1160.1亿元，排全国首位，同比增幅近一倍（96.3%）；相比去年全年出让金（1169亿元），仅差了8.8亿元。

所出让的地块，量大，质优，基本上出自核心区域。主城四区（上城、拱墅、西湖和滨江）出让金达到了618.8亿元，占比过半。单行政区最高的是萧山区，高达300亿元，占比25.9%。

在此背景下，好地研究院结合本次土拍，总结认为当前市场呈现三个特征，也将对下半年土地市场产生重要影响。

一、年中土拍的三个特征

核心地段推高的地价下，预计，世纪城钱塘湾总部房价预期逼近9万，运河叠墅价格逼近7万，未来科技城核心区房价达5万+……

包括金茂、天阳、分别在运河新城、丁桥实现前期相邻地块加仓；滨江集团更是同时在钱江新城二期、湘湖新城两个重点板块拿地；建发在未来科技城低碳项目后实现补仓；金帝同样于大本营萧山获取到钱江世纪城地块。

区域加仓，尤其是在前期项目未开售背景下高价加仓，一方面显示对后市的积极看好，也是“守擂”，进一步稳定前期项目预期。

尽管土地市场仍呈现高热态势，但对比前期不限价地块，如钱江新城二期滨江集团此次拿地与高层业态打造的招商地块地价一致，运河新城容积率下降但地价涨幅较小，显示普遍在周边项目待推背景下，短期价格顶基本确认，后续价格上涨有待于前期项目消化与板块库存下降速度。

二、重构的新房价格体系

通过上半年土地供应，杭州各大区域核心板块，在取消限价后，新价格体系基本确立。

1）杭州新房价格天花板，从限价体系中最高的钱江新城、望江新城的6.98万，拔升至以水电新村为代表12万左右，上涨5万，涨幅70%。（注：地价最高的为建发蒋村地块，楼面价88029元/㎡，但作为低密地块，与高层不具备可比较性）

这个价格与此前周边二手房相当，实现一二手并轨。杭州与上海的对比中，塔尖价格约为上海的6成左右。

注：地价最高的为建发蒋村地块，楼面价88029元/㎡，但作为低密地块，与高层不具备可比较性。

2）其他涨幅较大的板块中，以高层计，包括——

杭州板块新房价格梯队示意图

三、下半年的挑战与机遇

以上背景下，好地研究院认为——

● 下半年核心挑战是改善项目的市场验证，即能否顺利去化。既有高层加预期项目，也有外围区域的低密。从6月份包括安琪儿锦上万象府、钱江新城二期杭序府、市北潮语臻境府来看，均取得实现了预期价格，且快速摇号去化，核心需看后续持续推盘的市场承接力。

● 最大的不确定性是现房新政是否推行。从市场更高热度的2022年第二批次集中供地时，首推现房销售地块全部流拍，对市场影响力可见一斑。尤其对于民营企业为主导的杭州市场，资金压力陡然加大。

● 变化中的机遇。如昨日所述，地价层面，若现房推行，因为考虑投资在长周期的不确定，有下降预期，对于前期谨慎出手，且资金面稳健企业，有更大的投资安全垫；

此外，追求利润型企业仍可积极关注非热点低库存板块首推地块、首宗起价优化地、板块最核心地等点状性机会，从上半年市场反馈来看，利率空间较为充足。