核心提要：

一、运河新城地块，溢价率预计略超45%

二、乔司车辆段地块，预计底价

文/好地网 徐路加

明后两天（5.29-5.30），杭州将出让3宗涉宅地，总起价20.8亿元。

其中，位于运河新城平安桥地铁站口的康桥单元GS120201-07地块，周边限价（3.37万）项目持续低中签率去化，已具有涨价预期，关注度较高。

临平区乔司车辆段上盖地块（2宗），容积率分别仅1.24、1.15,可打造近27.5万方的低密大盘项目，考虑到为车辆段上盖，具有一定开发难度，且大盘销售周期较长，竞争预计偏弱。

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、运河新城地块，溢价率预计略超45%

地块位于运河新城中翼、平安桥地铁站口，周边两个限价项目（高层3.37万元/㎡）今年开盘，市场热度较此前显著上涨，具有涨价预期——

绿城·汀岸印月4次开盘摇号中签率仅10.8-16%；地块西侧紧邻的绿城运河·宸岸栖月轩4月首开，若算上加装包、车位成本，实际价格在3.6万元/㎡左右，也仅11.3%中签率。

地块位置图（来源：好地大数据）

改造后的半山电厂，已基本消除与城市界面的割裂感，基本消除了心理影响，且周边育才学校、邵逸夫医疗配套，已成为主城区置业相对低门槛区域。

尤其运河新城南翼，今年4月1日出让的越秀、金茂地块，更将板块高层价格推升至5万以上预期，进一步拉开运河新城南北价格差，使得中翼区域在热销背景下价格提升更趋合理。

好地研究院认为，较好的产品打造下，项目的房价预期有望涨至3.8-4万元/㎡左右，即达到运河新城南翼原限价水平。

地价方面，最近成交为4月底北侧700米的康桥单元GS120103-04地块，受区位及城市界面影响竞争低于预期，实际楼面价仅17926元/㎡。

本地块更合理对标地块为西南侧400米、去年8月出让的滨运映翠湾地块，新房限价3.37万，实际地价24716元/㎡，彼时达到盈亏线。若按此计算，对应溢价率在45%左右。

预计：周边项目的热销和南翼的价格提升预期下，地价或有所提升，结合项目与地铁的紧邻度带来的施工影响和电厂的心理顾虑的综合考虑，溢价或略超45%。

二、乔司车辆段地块，预计底价

地块位于临平数智城西侧，紧邻临平新城核心区。两宗地块为车辆段上盖，且容积率分别仅1.24、1.15，可打造纯低密大盘。

地块位置图（来源：好地大数据）

周边项目来看，低密产品在区块具有较高热认可度——

东北侧1.2公里，更优区位、更佳城市界面艺尚小镇的汀雨晓月里叠墅（限价3.36万）热销。

目前在售项目中，更可以对标星桥的云隐星润府，3.1万元叠墅半年多来也去化240套左右；同为车辆段上盖的星缦林栖城，因限价原因，3.07万的联排也快速去化。

当然，项目未来也将受到乔司九号线站点沿线如玺华院等低密项目分流，核心需要有一定的价格梯度。

同时，尽管两宗地块的名义楼面价不到5000元/㎡，但实际算上盖板、配套建设成本，实际住宅部分楼面价超1万元/㎡。

预计：项目住宅体量大，且为地铁上盖，同时存在更优区位项目待售情况下，房企预计较为谨慎，或底价。