核心提要：

一、核心区地价仍在上涨

二、非核心区地块“以价换量”

三、3大央企板块补仓

文/好地研究院 方晓泉

今天，上海4批次土拍进行，4宗地块成交，由央国企包揽，成交总价97.1亿元。

1、杨浦滨江宅地吸引了保利置业、中海、金茂、招商、华润等5家央企争夺，最终由保利置业以总价42.4亿元成功竞得，成交楼面价达到80199元/㎡，溢价率26%。和保利置业竞价到最后的为中海。

2、松江中山生态商务区宅地吸引了中铁建、象屿、招商、保利发展4家争夺，最终中铁建以总价24.7亿元，楼面价25288元/㎡，溢价率20%。和铁建竞价到最后的为象屿。

3、青浦重固宅地由保利发展底价8.4亿拿下，楼面价15500元/㎡。

4、虹口商住地由区属国企北外滩集团底价21.57亿拿下，楼面价楼面价67133元/㎡。

地块成交情况

地块位置分布图（来源：好地大数据）

与本网昨日预测相比，2宗竞价地价的热度呈现分化，杨浦滨江宅地的热度超过预期、而松江地块的热度低于预期。

好地研究院认为，2宗地块热度的分化体现了房企差异化的出价策略：对于市中心高端市场仍保持信心，而对于非核心区的区域改善市场保持谨慎。

具体来看今天土拍的几个看点：

一、核心区域地价仍在上涨

今天出让的杨浦滨江宅（L4-02地）地块可以对标相距200米的中海K8-05地块（24年11月成交楼面价73288），保利置业拿地楼面价80199元/㎡，半年涨了11%。

这也延续了自去年下半年土拍限价放开和不设定联动价以来，核心区地价上涨的趋势。

值得一提的是，保利置业地块只比位置更优的保利海玥外滩序BOUND98（24年11月保利发展&建工以楼面价81960竞得）低了2.1%。如果把两宗地块的容积率考虑在内（保利置业2.5产品以高层为主，保利发展&建工1.8产品以洋房为主），也可以视为杨浦滨江大桥东区域地价创下新高。

保利置业杨浦江滨宅地位置

好地研究院测算，保利置业按照周边中海云邸玖章首开均价11.49万元/㎡，利润率约3.3%。如果要达到6%的利润率，要卖到12.2万，意味着加预期涨幅为6%。按照当前上海核心区市场的热度（中海云邸玖章认购率205%），只要保利置业在产品上进一步提升，可有望实现预期售价。

二、非核心区地块“以价换量”

在长期冷热分化的市场背景下，依托核心区地价上涨的传导作用来带动非核心区地价上涨已经难以实现，除个别优质地块如嘉定新城核心区稀缺宅地之外，大部分地块需要降低地价吸引房企，留有足够利润空间以应对风险。

重固和中山地块具有代表性，体现出供地方对市场的积极响应，通过降低地价吸引房企出手，实现“以价换量”。

保利发展深耕重固，已经拿下三宗相邻地块，全部底价，尤其是后两宗地价下调了约10%。

保利发展重固拿地一览

松江中山地块楼面起价仅2.1万元/m²，相比3年前南侧地块出让时的楼面起价2.7万元/m²低了6000元/m²，降幅22%，因而吸引了多家房企参与。而成交价25288元/m²，比南侧地块成交楼面价29571元/m²低了14%。今天的成交价比3年前的起拍价还要低1712元/m²，也印证了降低地价才是当前非核心区符合市场的有效供地措施。

好地研究院测算，按照星樾云涧的售价，中铁建的利润有望超10%。

中铁建中山商务区拿地一览

三、3大央企板块补仓

除了具有城投托底性质的虹口地块，今天拿地的其余3大央企，均是在板块补仓。

保利发展深耕重固，前两个项目后续销售去化均较好，通过板块深耕节省了营销成本，获得了较丰厚的利润，是保利发展持续补仓的动力。

保利重固拿地分布

中铁建时隔3年在松江补仓，也是时隔14个月在上海拿地，其上一次拿地是在24年3月，联合国贸拿下浦东北蔡宅地——西派海上，销售去化较好，铁建在上海已经没有土储，因此补仓动力强劲。

中铁建中山商务区拿地分布

在杨浦滨江强势夺地的保利置业，能够在跟中海的争夺战中胜出，体现出保利置业对于深耕杨浦市场的决心。

此前，保利置业已经在杨浦开发了珑誉、琅誉，在杨浦的土储仅剩和华丽家族合作的小地块，因此补仓需求强烈。

同时，保利置业在梅陇的海上印4月30日首开认购率230%、开盘售罄，给予了保利置业充裕的资金和对后市的乐观。

保利置业杨浦拿地分布