核心提要：
杨浦宅地：地价或接近7.5万（溢价17%）
松江宅地：较大概率拍到中止溢价率30%
文/好地研究院 方晓泉
5月9日，上海今年4批次土拍将进行，4宗地块总起价84亿元，分布于杨浦、虹口、松江、青浦。
地块指标表
地块分布图（来源：好地大数据）
4宗地块中，2宗较为热门，预计会产生一定溢价，分别是杨浦滨江宅地和松江中山生态商务区宅地。2宗地块预计底价成交，分别是虹口商住地块、青浦重固宅地。
好地研究院认为，随着4月份上海新房市场和二手房市场表现乏力，本次土拍热度相比一季度或将下降。
根据好地大数据，4月份上海商品住宅成交面积55.8万方，环比下降16%。二手房成交量环比下降20%。
同时，新房市场开盘认购表现不及3月份，不同板块、不同楼盘的分化更严重，市场热度聚焦于少数项目。据好地大数据，4月份29次开盘中仅9次认购率高于100%，占比仅三成（3月份有四成）。认购率低于50%的多达16次、占比高达55%（3月份仅40%）。
销售市场的低迷，必然降低了房企拿地积极性。本次土拍热度或下降，已经可以从报名房企数量初步看出，谨慎的情绪正在蔓延。杨浦宅地5家报名、松江宅地4家报名，均低于此前业内预测。
那么，竞争家数减少，是否会带来溢价率低于预期？两宗宅地的地价会拍到多高？具体来看：
杨浦宅地有滨江地段（且靠近复兴岛）、新兴产业、优质学区等多重利好，吸引5家央企角逐，地块临近中海云邸玖章，首开均价11.49万元/㎡，认购率达205%。
按该售价，好地研究院测算，地块拍到溢价率17%时，地价在7.46万元/㎡左右，有6%的合理利润率。
地块位置图
松江宅地位于松江新城重点发展区域之一的中山生态商务区，配套丰富完善，地块起价仅21000元/㎡，中止楼面价27300元/㎡，低于地块南侧的中国铁建·星樾云涧的拿地楼面价（29571元/㎡），房价参考中铁建的5.54万元/㎡，按照起价测算的利润率高达20%，拍到中止价（溢价30%）也还有11%。
因此，地块溢价率有较大概率拍到30%。但考虑到当前市场形势远不及前两年，未来项目去化速度存在不确定性，需要留有较大利润空间以应对风险，因此，参考3月份的嘉定新城核心区地块，本次中山地块或也将在人才房比例环节决出胜负。
地块位置图
好地研究院认为，杨浦地价接近7.5万元/㎡（溢价17%），松江拍到中止价（溢价30%），是当前市场行情下合理的竞争热度。如果最终溢价率高于预测，则说明房企对后市的乐观，反之则说明房企趋于谨慎。
好地网将对该批地块出让视频直播，请关注“好地讯”视频号。