文/好地网 徐路加
今天（4.28），杭州完成4月份最后一次土拍，6宗地块总出让金125.76亿元。
结合地块优质属性，从报价过程到最终结果，均反映整体市场热度较此前有显著降温趋势。
相对仍稍保持涨价趋势的，仅钱江世纪城。本次奥体印象城南地块成交楼面价达到51611元/㎡，创下板块新高，名义楼面价较此前地王（奥印鸣翠府，楼面价48185元/㎡）上涨3426元/㎡，涨幅7.1%。但实际考虑此前地块配建，涨幅较小。
此前有涨价预期的，包括运河新城（中）、市北（东），显著低于预期；云城考虑容积率因素基本维持此前热度。【土拍前瞻链接>>>】
好地研究院认为，本次整体反馈——限价放开后，首轮涨价冲顶行情已基本结束。
限价政策下，极窄的利润空间，极度严控成本下仍然热销，但实际是难以满足改善性需求的居住需求。加之普遍无库存，形成了本轮以中心城区供地为特征的“刚性”需求积压，典型包括今年热门的滨江核心、世纪城等区块，此前稀缺的低密类产品，也是重要方向。
一二手价格的双轨制，在限价放开后，红利区域地价具有显著的修复空间。同时，较二手房价格品质迭代赋予房企有进一步的上涨预期，形成了包括安琪儿区域地价屡拍屡高。
比拼极致成本和利润空间的限价时期，本土房企拿地占比超六成，又具备快周转，基本实现了一年甚至最快半年清盘，具有持续滚动拿地能力；而央国企则在限价放开后展露锋芒，杭州全国前列的市场规模成为聚焦之地，进一步加剧了地价上涨。
去年以来放开限购、最低首付比例、利率下调等全面落地，推动包括二手房在内的年底年初行情。
……以上因素，构建了杭州去年底以来的持续上扬行情，但随着一季度供地量的提升，压力逐步显现。
好地研究院认为，当前的核心挑战，是持续走高的地价和新增存量，而周转速度放缓和市场未能验证，在此处土拍中显著体现。
即使今天显著低于预期的滨江运河新城地块，仅5.12%的溢价率下实际地价约17926元/㎡，仍略高于去年底绿城底价摘牌的汀岸印月地块，而区位和学区预期上，绿城项目稍优。
此前包括安琪儿等区块为典型的，地价超过此前新房价。保本房价超二手房价这一新现象，将极大考验市场的认可度。
从去年10月全面放开限价以来，杭州市区已累计成交了65宗涉宅地，待售住宅面积达到387万方（按照去年平均138方/套的1.1倍计算，预计2.5万套），不含车位的存量货值预计近2000亿元，相当于去年市区新房销售总额的80%。
尤其是供地重点的改善性项目，待售住宅的预期均价已经达到4.9万元/㎡，据统计，3000万以上或超1200套。
相比限价时期平均在5个月左右的首开速度，目前来看将显著放缓。
去年10月以来出让地块，目前仅滨江兴耀·沐新月1个项目开售。
放缓，意味着成本的提升和资金效率的下降，需要有较高价格支持来提升利润空间。
好地研究院认为，以上因素下，首轮涨价冲顶行情已基本结束，但整体市场相比去年仍处于较高热度。
目前，杭州供地节奏相比一季度显著放缓。市场需要有充分的消化期，以验证前期投资。
若预期得以实现，正向反馈下，随着产品的提升，行情将走得更为稳健。
附：地块成交情况
今天，杭州四月土拍落幕，共出让6宗涉宅地，总出让金额125.8亿元，平均溢价率22.4%。其中，保利发展溢价58.8%竞得钱江世纪城宅地，楼面价创板块新高；滨江集团耗资48.7亿包揽市北、西站和运河3宗宅地；建发、建杭分别落子西湖双浦、钱塘开发区。
热度最高的钱江世纪城宅地，最终溢价58.8%，由保利发展以总价453695万元竞得，楼面价51611元/㎡创板块新高，相比板块此前最高地价（奥印鸣翠府地块，楼面价48185元/㎡），上涨3426元/㎡，涨幅7.1%。地块北侧紧邻奥体印象城，容积率2.6，建筑面积8.8万方。
滨江集团以总价486989万元包揽萧山市北、余杭西站以及拱墅运河3宗宅地。其中：
● 萧山市北宅地最终溢价16.53%，总价218536万元，楼面价24471元/㎡。地块容积率2.2，建筑面积8.9万方，南靠北塘河，周边市中心小学、万象汇、萧山医院等城市配套完善。
● 余杭西站宅地溢价16.94%，总价186340万元，楼面价24325元/㎡。地块容积率2.4，建筑面积7.66万方，距离三号线龙舟路站仅500米，可享杭州云城综合体、云城天街为核心的高端商业。
● 拱墅运河新城宅地溢价5.12%，总价82113万元，楼面价17090元/㎡。地块位于板块中翼，容积率2.7，建筑面积4.8万方，距离4号线康桥站不到500米。
钱塘开发区宅地由建杭以底价133567万元竞得，楼面价15001元/㎡。地块容积率1.4，建筑面积8.9万方，可享金沙湖的配套辐射。
建发联合之江未来城建设、杭州地铁集团以底价183355万元竞得西湖区挂牌双浦车辆段上盖地块，楼面价10053元/㎡。地块综合容积率1.21，总体量18.2万方。
4.28杭州土拍成交结果
