文/好地网 徐路加
明天（4.3）杭州未来科技城将有一宗大体量宅地出让，起价36.1亿元。
地块指标表
地块即位于去年底滨江集团拿地的时舟里项目东侧，紧靠在建12号线水乡南路站。
去年底滨江地块成交楼面价20713元/㎡，实际可售住宅地价约21000元/㎡，预期房价在3.6万元/㎡左右，即与刚售罄的建发云湖之城相近。
而此前南侧的绿汀春晓新房限价仅2.8万，即去年底已大致有8千左右的预期涨价。
本地块与该项目在规划条件上基本一致（均要求建筑高度不低于36米），以纯高层打造。
地块位置图（来源：好地大数据）
按照滨江地块价格测算，本次配建要求多，对应楼面价在20000元/㎡左右，溢价率10%。达这个溢价，代表行情基本与去年年底持平。3.6万的价格预期销售利润率在8%左右。
1、地块体量达到近20万方，起价36亿，对资金要求较高；2、周边仅1个项目待售，区域今年推地量较少，结合云湖之城收官仍持续保持20%以下中签率，有较强需求；4、整体市场热度相较去年底有所提升。
此背景下，如果房企对于后市的销售速度或利润率要求降低，按照3.6万价格预期不变，压缩至5%的利润率预期测算，溢价大致在17%左右。
目前行情下，地价水平或有一定提升，但考虑非未来科技城核心区位高层项目，非低密产品相对价格想象空间有限，且地块体量较大，合理预期溢价率在10-17%左右。
若大幅超17%溢价，则显示热度显著提升。