文/好地网 徐路加

今天（4.1）杭州完成二季度首场土拍，8宗宅地总出让金92.95亿元。

从整体表现来看，分化态势较为明显——

在低库存板块内或者近年来第一次推地的核心区域，房企抢“头口水”热情高涨。

而近期推地节奏较快区域，由于地价飙升之后在销售端还未得到市场验证，房企出价显得谨慎一面，这与一季度如安琪儿地价持续大幅走高有一定差异。

土拍看点如下：

今天溢价最高的4宗地块（均超50%溢价），分别位于运河新城（南翼）、三塘、萧山老城区（低密），均是区域同类的首宗，且板块内已无库存。地价创板块新高，反馈未来房价有加预期特征——

以上四宗地块有打造区域首个低密产品的空间，通过产品业态的差异化，且更优品质提升，瞄准高端改善客群，以进一步打开价格预期。

如今天最热的三塘地块，超4.6万/㎡的楼面价已经直逼此前周边高层限价，预期房价在7.2万以上。而1.6容积率，35%建筑密度，相比北侧润百合庭可打造更纯粹的低密宅区，或是宁波东投敢于高溢价抢占的关键。

限价放开，地价飙升之后，项目如何盈利？周边原先那些限价时代的刚改产品的价格已经不具备参考性了。在市场化时代，唯有加大投入提升项目品质，打造符合高端客户需求的好房子，增加附加值从而提升产品售价来争取盈利。最后这个努力能否得到市场的认同？一般而言，按照以往的经验，低库存或者无新房库存的板块内第一宗出让的地块，有”头口水“效应，可以优先吸纳该区域内升级改善的需求。

而竞争相对低于预期的，则可能是由于近期周边都有项目（在）推出，出价稍显谨慎——

一季度，央国企权益拿地金额187.3亿元，占比31.5%，相比去年全年（占比25%），上升6.5个百分点，直追2016年水平。

本次出让的8宗地块，有5宗是被央国企竞得，包括时隔多年公开拿地的金茂、越秀，首入杭州的宁波东投等，拿地金额共计53.4亿，占比57.5%，超过三家本土企业。

尤其是最核心、溢价最高的三塘、运河新城3宗地块，均由央国企包揽。

在已有蒋村、滨江水电新村、望江等10万+天花板确立，8万+也涌现的湖墅、钱江世纪城等板块。

本次，首推非限价地的：

运河新城（南翼）：金茂、越秀拿地保本房价即达5.2万元/㎡，预期整体房价在6万元/㎡左右。若参考南侧中天&海威安樾杭璟府4.4万的洋房价格，预期价格上涨1万元/㎡左右。当然结合1.7/1.8相对较低的容积率、30%建筑密度，可以叠墅产品打造来实现。

三塘单元：宁波东投拿地保本房价即达6.6万元/㎡，结合仅1.6容积率，以低密产品打造，整体房价预期7.2万元/㎡以上。

市北（中）：兴耀本次2.87万元/㎡的地价下，综合保本房价在4.2万元/㎡左右，高层房价预期在4.5万元/㎡，相较此前上涨5000元/㎡左右（之前新房限价39500元/㎡）。

涨价板块分布图