一季度杭州土地市场无疑是全国瞩目的：
595亿宅地出让金，位居全国第一，同比增1.5倍；
最高楼面价刷新三次，最新的为8.8万元/㎡；最高亩价1.5亿/亩；分别比限价放开前上涨73.6%和58.7%。
2.92万元/㎡的面粉价（楼面均价），比去年限价放开前大涨44.6%，直逼目前3.3万/㎡的面包价（新房均价）。
地价大涨，接下来开盘的房价也将大涨。大幅上涨将对市场未来运行产生怎样的影响？好地研究院从四个层面进行解读。
核心提要：
一、节奏：提速，595亿位列全国第一，4月有望达去年全年的近8成
二、地价：突破，最高价到8万+，最高亩价1.5亿，核心普涨，价格体系重构
三、结构：改善全包、刚需绝迹，套总价2000万以上已超1500套
四、房企：央国企积极争抢核心地块，占比上升
文/好地网 艾嘉
据好地大数据，2025年一季度，杭州市区累计出让32宗涉宅地，总出让金额达到595.1亿元，同比增幅149%，超过去年全年出让金（1169亿）的一半。
从全国角度，杭州涉宅地出让金暂列全国第一，其次是北京569亿，上海345亿排第三。
从浙江省角度，一季度占到全省（798.6亿）的74.5%；
从杭州历年角度，季度成交金额仅次于2018年一季度（取消现房销售后全面竞自持，期间出让百亿的保利澄品地块）。
若加上挂牌中的17宗地块（总起价233.3亿），按照一季度平均超40%的溢价水平，到4月份底，即将完成920亿左右规模，达到去年全年的近8成。
数据来源：好地大数据
最高价到8万+，最高亩价1.5亿，核心普涨，价格体系重构一季度，杭州最高楼面价完成三连跳，最高涨至8.8万元/㎡，较限价时期涨幅达73.6%。
分别是：
●1月24日出让的滨江集团拱墅区湖墅单元地块，楼面价64834元/㎡，相比此前名义最高地价（绿城·玉澜月华庭项目，2024年10月22日出让，楼面价50717），上涨14117元/㎡，涨幅27.8%；
●3月25日出让的滨江集团滨江区西兴单元地块，楼面价77409元/㎡，地价上涨12575元/㎡，涨幅19.4%；
●3月28日建发竞得的西湖区蒋村单元地块，楼面价88029元/㎡，再度上涨10620元/㎡，涨幅13.7%。
数据来源：好地大数据
考虑容积率因素，以亩价计算，最高的水电新村地块达到1.5亿/亩，较限价前上涨超5500万/亩，涨幅58.7%。
●完全放开限价（即2024年10月）前，亩价最高的涉宅地是滨江集团于2020年6月16日竞得的上城区望江单元海潮望月城项目，为9447万/亩。
●取消限价后，中海于2024年12月31日竞得的西兴单元商住地，亩价首次突破此前记录，达到9828万/亩。
●1月24日出让的滨江集团拱墅区湖墅单元地块，亩价11238万/亩，相比中海地块，上涨14.3%。
●3月25日出让的滨江集团滨江区西兴单元地块，亩价14988万/亩，继续上涨33.4%。
数据来源：好地大数据
从已供应地块版图看，已经涌现蒋村、滨江核心、湖墅、望江等多个板块地价上涨。
最典型的城东新城安琪儿区块短短半年时间，地价从限价时期的3.6万元/㎡到不限价后的4.05万元/㎡、4.75万元/㎡、5.07万元/㎡，累计楼面价上涨了1.44万元/㎡，涨幅达到40%；对应房价从4.65万看至7.5万以上，涨了3万左右，涨幅60%。新房价格显著高于周边二手房（仅1万）。
地价大幅提升下，杭州的新房价格体系正加速重构。从目前的土拍地价水平测算到房价预期：
天花板，低密以蒋村为代表，新房价格有可能冲到14-15万/㎡左右；高层以滨江核心、望江新城为代表，达到12-13万/㎡左右。同类可预期的钱江新城及江河汇区块。
8万+板块，涌现了湖墅、钱江世纪城。同类可预期包括申花、拱宸桥等市中心核心板块。
7万+板块，已经有城东新城，包括后续艮山门文晖区块同样可以预期。
5-7万板块，已出让的有钱江新城二期（除江河汇）、西兴、武林新城、萧山新城区，同样包括市北近世纪城区块、艮北新城也有大幅提升预期。
●此外包括运河新城、金沙湖、三墩、未来科技城核心地块也将冲击4万以上。
典型板块限价前后价格预期对比
涨价板块分布图
一季度的供地下，基本无纯刚需新盘。
以目前的地价水平测算一季度供地——
32宗地块，平均成交楼面价达到29246元/㎡，已经接近目前杭州市区3.3万/㎡的新房均价。
预期提供170万方的住宅面积、920亿的货值，意味着均价达到5.4万/㎡，相当于去年/今年一季度新房成交均价上涨60%左右。
数据来源：好地大数据
按照3.3万杭州的均价下来衡量，低于这个价格预期的仅出让2宗（富阳鹿山），但这两宗地块也是低密属性，属于区域内改善项目。
5万单价以上的则达到13宗，住宅可售面积（70万方，约4000套）占到出让地块供应总量的40%以上，其中新房售价7万以上的有5宗，可售面积约36.3万方（1800-2000套），占21%。
初步估计，限价放开后，2000万+新房可能产生了1500套，这个供应量相当于去年全年成交套数的400%。
从一季度房企拿地结构看，央国企权益拿地金额187.3亿元，占比31.5%，相比去年全年（占比25%），上升6.5个百分点，直追2016年水平。
这符合逻辑，2016年不限价，16年之后新房限价，而限价对利润率要求低的本土房企有好处。央国企在地价房价双限的时代，拿地比例节节下滑，22年达到了最低的16.8%。
放开限价后，央国企明显积极，尤其是在核心地块的争夺上。
最高楼面单价地块（西湖蒋村，8.8万/㎡），由建发竞得；
一季度最高总价地块（上城望江，80.8亿），由中海竞得，其去年底还以44.9亿竞得滨江区府商住地；
保利置业首入杭州（西湖三墩）；
华润竞得安琪儿最高楼面价地块。
数据来源：好地大数据
附表1：放开限价后截至2025年3月总价前十地块清单
其中，央国企（表中加粗）拿地金额217.4亿元，占比51.9%；本土拿地201.8亿元，占比48.1%。
附表2：2024年放开限价前总价前十地块清单
其中，央国企（表中加粗）拿地金额118.7亿元，占比32.2%；本土拿地249.5亿元，占比67.8%。
附表3：2016年总价前十地块清单
其中，央国企（表中加粗）拿地金额450亿元，占比74.2%；本土拿地85.7亿元，占比14.1%。
数据来源：好地大数据