文/好地网 徐路加

今天（2.28）杭州完成本月第四批出让，5宗地块成交总价64.8亿元，平均溢价率仍达到36%，且均由本土企业包揽。

好地研究院结合前几批次普遍、显著加预期特征，对竞争做了相对乐观的预测。但从结果来看风向稍有变化，呈现：核心区继续看涨、次核心回归市场。

1）看涨的是钱江世纪城——核心区，空间稀缺

● 萧山世纪城核心单元-23地块，由绿城23.19亿元、溢价45.94%竞得（前瞻略超34%）。实际地价约37160元/㎡，相比1月中、具备类似区位条件的英冠地块，又上涨了3000元/㎡，涨幅8.9%。

如果按照5%的预期利润率推算，英冠项目售价大约在5万左右，按照这个价格，绿城地块仅能微利，如果还要达到5%的利润率，预期房价或在5.4万左右。也就是说，房价在预期中又涨了4000元每平米。

2）偏乐观上涨的是萧山江南科技城和西湖云谷——次核心，目前市场较好

● 萧山江南科技城地块，由保亿&国丰16.04亿元、溢价28.95%竞得（前瞻超40%）。尽管不达显著加预期的竞争，但是相比春节前仍是显著看涨的，本地块超10家房企参与，也是本次最多的。

1.7容积率，近30%的溢价下，原先板块高层3万左右的价格仅能保本，未来需要依托低密部分来实现盈利。从这个层面来说，对于涨价是偏谨慎的，但高层部分显然有了快速去化预期，更对于区域首推的低密产品看好。

● 西湖云谷双桥单元地块，由绿城13.55亿元、溢价46.5%竞得（前瞻50%左右）。18477元/㎡的地价下，预期房价在3.3万元/㎡左右，相比原先板块2.8万元/㎡的限价，上涨5000左右。

3.3万的价格预期，也就是向三墩北的二手房价看齐。逻辑是合理的，也就是相比三墩北1-2站的地铁距离，稍外的区位获得更好的产品。

3）相对谨慎地是拱墅石桥（北）——次核心，地块略有不利条件、竞品多

● 拱墅石桥地块，由滨江集团10.66亿元、溢价22.39%竞得（前瞻略超35%），相比本周二同板块的中天&海威地块实际地价降了5500元/㎡，较去年底绿城溪听晓月地块也低了1000元/㎡。

按照此前周边3.32万/㎡的限价销售，仍有望有5%左右的利润预期，相比本周二中天&海威地块明显谨慎了很多，核心原因还是地块区位稍逊、有一定高架干扰，涨价预期偏弱。

● 此外，富阳山水置业底价1.34亿竞得鹿山商住地。地块住宅建筑面积宅比不大于14%。

相比前几批次土拍，应该说房企更多了一份谨慎。

对于非绝对核心区位地块，如武林新城（北）、江南科技城，主流房企尽管参与度很高，尤其是央国企，此次表现对于后市销售前景有一定隐忧。

谨慎的原因不但来自非核心区域的加预期谨慎，更来自最近土地供应的大爆发——

今天挂出了8宗地块。加上此前挂牌的10宗地，目前待出让地块18宗，总起价达到250亿元。包括滨江中心、望江、西溪、运河新城、市北、萧山新城区等多个核心区域。

持续优质地块推出，短期无形中缓解了拿地饥渴度、弱化了土地市场的抢地竞争。

年初以来，杭州卖地速度较快，即使不含今天挂牌地块（4.1日出让），杭州市区一季度商品住宅用地的出让金也有望近600亿元，同比至少翻倍，达到去年全年的一半左右。

好地研究院认为，最近推的地大多比较优质，如水电新村等这样区位的宅地，出一宗少一宗。

而从总需求来看，杭州库存低，外来人口进入快。近10年来，杭州的常住人口增量与新增商品房大致保持3：1的合理结构，总体远非到过剩水平。

加上限价与限购长期实行，本地人的改善需求，外地人入杭购房的需求，一直被压抑了近8年之久。

而且，由于长期限价导致卖房速度奇快，房企库存很低，回补仓位需求比较强烈。

在放开控制，需求大释放的大背景下，杭州土拍市场的热潮，预计还将持续一段时间。