文/好地网 徐路加

今天（2.25）杭州土拍继续呈现明显的加预期特征。

● 上城城东新城安琪儿-46地块，由央企华润溢价72.48%、26.18亿元竞得，名义成交楼面价达到50683元/㎡，创下板块地价新高。

相比上周北侧的大家地块（47486元/㎡）上涨3197元/㎡，涨幅6.7%，按照可售住宅实际地价测算（54129元/㎡），更是上涨近5000元/㎡。

好地研究院初步测算，本地块的保本房价或已接近7万元/㎡，相比上周大家地块再次上扬5000元/㎡，预期房价或达7.5万元/㎡以上。

● 拱墅石桥单元-42地块，则由本土中天&海威联合体溢价50.29%、18.83亿元竞得。23035元/㎡的楼面价，相比西侧去年10月出让的绿城溪听晓月地块（容积率2.2）名义上涨4665元/㎡，涨幅25.4%。

以目前地价，整体保本房价已经达到周边绿城项目预期3.5万/㎡价格，地块2.0容积率可设置少量低密产品，按照小高层+6层叠排设置，整体房价预计近4万，小高层价格3.6万左右，叠墅4.5万往上。

● 滨江浦沿单元浦炬街地铁口商住地，由绿城&英冠联合体摘牌，成交价22.98亿元，溢价率21.08%。住宅部分预期4万价格实现，基本能覆盖30%的商业商务成本，未来的盈利点和考验主要也在于该部分。

从土拍市场来看——

1）核心地价还在不断拔高，呈现愈早拿地愈好的预期。

以城东新城安琪儿区块为例，短短半年时间，地价从限价时期的3.6万到不限价后的4.05万、4.75万、5.07万，累计楼面价上涨了1.44万，涨幅达到40%；对应房价从4.65万看至7.5万以上，涨了3万左右，涨幅60%。新房价格显著高于周边二手房（仅1万）。

2）本土与央国企共舞，抢占核心资源。

目前几宗价格大幅上涨地块，分布于城东新城、湖墅、西兴、萧山新城区、世纪城、钱二等核心板块；主要房企包括本土的滨江、绿城、中天、海威、大家、英冠，也有央国企中的华润、中海、招商蛇口等强势摘牌。

此外，此前相对较少出手的荣安、西房等逐步出手，参与度和出价高度显著提升。

3）3万+次核心板块，预期也随之上扬。

如昨天前瞻所述——

如运河新城（中）的汀岸印月，去年底价拿地，今年首开的中签率仅12.5%；同样超预期表现的如下沙大学城的兴耀沐云川，底价拿地下同样持续20%左右的中签率快速去化中。

土地市场中，包括今天的石桥，此前的金沙湖、临平核心区等，地价和房价预期也在走高。

从涨价格局来看，相比限价时代，

杭州5万+最核心板块，未来新房价格，预期上涨30-50%以上；

杭州3-4万元次核心板块，预期上涨10-30%左右。

而3万+房价区域，占了杭州市区2024年以来供地土地数量的的65%、占了新房成交套数的54%（随着限价项目库存持续出清、比例将持续上升）。

也就是说，新房价格普遍预期将涨10%以上，30%的涨价预期也属于预期常态。

杭州新房价格整体抬升，一二手价格显著正挂的时代重新来临。

不过，从房企目前的心态看，限价放开后加预期项目目前尚未开盘，新价格体系重塑尚未完全得到市场验证，短期内，毗邻外围区域的项目，房企拿地仍处于普遍谨慎状态。