核心提要：
一、上城安琪儿-46地块，预计溢价略低于56%
二、拱墅石桥地块，溢价有望略超28%
三、滨江浦沿地块，溢价率或低于35%
文/好地网 徐路加
明天（2.25）杭州将迎来本月度的第三次土拍，3宗地块总起价46.7亿元。
从去年底以来的市场表现来看，土地市场热度持续高涨，典型如城东新城、萧山城区等板块，甚至出现预期之上加预期。而近期的新房市场表现，一定程度上支持了这样的市场表现。
高端市场的购买力，预期持续上涨，同样3-4万元的价位段表现，也有积极反馈。
如运河新城（中）的汀岸印月，去年底价拿地，今年首开的中签率仅12.5%；同样超预期表现的如下沙大学城的兴耀沐云川，底价拿地下同样持续20%左右的中签率快速去化中。
本次地块，即分别对应的是高端（安琪儿地块）和首改区域（石桥、浦沿地块）。预计：
1）上城区安琪儿-46地块：上周的土拍热度，也一定程度上将提升区域价格预期，地价或仍超去年11月首宗不限价的滨江地块楼面价（对应本地块溢价33%）；无运河景观下，对整体售价有一定影响，预计或稍低于上周大家地块，对应溢价略低于56%。
2）拱墅石桥地块：周边绿城溪听晓月地块涨价预期和当前的市场行情下，地价或较绿城项目上涨（同等地价对应溢价率21%），充分竞争下溢价率有望略超28%。
3）滨江浦沿地块：地块商业商务占比30%，同时面临着住宅部分的一定销售压力，以不沉淀资金的逻辑下，溢价率或低于35%。
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、上城安琪儿-46地块，预计溢价略低于56%
上周，北侧-48 大家地块出让，溢价率达54.04%，成交楼面价47486元/㎡，实际地价49235元/㎡，保本房价即近6.5万/㎡，整体房价预期或在7万左右。
相比首次放开限价后的滨江锦上万象府项目地块，地块上涨17%。
地块位置图（来源：好地大数据）
本地块相比体量更大、更适于品质打造，但无北侧运河景观优势，一定程度上将影响价格预期。
若按照大家地价测算，本地块对应溢价率在56%左右；若参考之前锦上万象府地块，则溢价在33%左右。
预计：上周的土拍热度，也一定程度上将提升区域价格预期，地价或仍超滨江地块（对应溢价33%），无运河景观下，对整体售价有一定影响，预计溢价略低于56%。
二、拱墅石桥地块，溢价率有望略超28%
地块位于武林新城石桥单元，地铁三号线同协路站南侧。
周边二手房来看，地块西侧紧邻的保利都和轩，小户型成交价大致在3万元/㎡左右；北侧的春和云境轩，具有零距离地铁和相对稍高品质，价格在3.3万元/㎡左右。
地块位置图（来源：好地大数据）
本地块重点可对标西侧500米的绿城·溪听晓月项目，为去年10月出让，成交楼面价18370元/㎡，以小高层打造，放风价在3.5万元/㎡左右，大户型更往上，相较与地块相邻的保利和著风华里，2022年新房限价3.32万元/㎡，有一定上涨。
好地研究院认为，项目以小高层打造，区域二手房面临一定压力，价格维持此前限价（3.32万元）具有较强支撑。有品牌和产品力加持下，结合2.0容积率，也可设置少量洋房、多层叠墅产品，进一步提价空间
总体地价水平可参考绿城溪听晓月地块，按实际地价19112元/㎡测算，对应本地块溢价率21%，按照放风价3.5万元/㎡测算，预期利润率超10%。按照8%的利润率预期，溢价则在28%左右。
预计：当前整体市场热度提升上，地价预期有望超绿城溪听晓月地块，对应溢价率有望略超28%。
三、滨江浦沿地块，溢价率或低于35%
地块位于地铁4号线浦炬街站，为tod项目，商业商务占比30%。所在的零磁科学谷，是滨江区重点打造的江南科学城核心区块，随着产业发展和企业入驻，将构建高端产业和人才的集聚地。
地块位置图（来源：好地大数据）
从房地产市场来看，目前周边仅在售龙湖滨颂御湖境，均价3.9万，流摇但整体去化较快，已处于尾盘；西侧浦沿区块此前限价在4.0万，均以低中签率快速去化，仍有一定看涨预期。
本地块有地铁优势，但同时已紧邻萧山闻堰，4万的价格与未来南侧项目或有较大价格差，一定程度上影响去化速度预期。
若仅考虑住宅部分，以4万的售价和14963元/㎡的起始地价，显然利润空间充足。以同等价格预期周边地价水平，住宅地价达25604元/㎡（2023.8伟星滨望地块，相距1.2公里）。
不过地块商业商务部分总建面近4.8万方，占比30%，一般轻资产开发房企较难参与。
以住宅部分利润覆盖商办部分成本测算，对应溢价率大致在35%左右。
预计：商办的处置是地块的核心，同时面临着住宅部分的一定销售压力，以不沉淀资金的逻辑下，溢价率或低于35%。