文/好地研究院 方晓泉
今天，上海一批次土拍4宗宅地完成出让。总出让金159.2亿元，平均溢价率25.5%。①经过184轮报价，金茂&庆隆以总价89.6亿拿下虹口邮电新村地块，楼面价117474元/㎡，溢价率38.2%；②经过76轮报价，华润&越秀以总价50.9亿拿下浦东杨思地块，楼面价74695元/㎡，溢价率33.4%；③国贸&金地&星狮以总价8.15亿拿下松江洞泾地块，楼面价26216元/㎡，溢价率14%；④龙湖以总价10.57亿拿下奉贤新城地块，楼面价20473元/㎡，溢价率16.5%。好地研究院认为，一批次土拍延续着限价放开后上海价格体系的逻辑，即市区豪宅和郊区两种价格体系的变化趋势：
一、市中心豪宅价格体系重塑中，房企加预期拿地
当前，正处于上海豪宅价格新体系重塑的过程中。由于过去多年的限价，以及伴随着限价的限户型面积，限中小套比例，上海豪宅市场的购买力被极度压抑。去年开始，限价放开、大户型面积极其比例限制也逐步宽松，以及核心二手豪宅的价格倒挂，强有力推动着开发商加预期拿地，特别是拥有高端品牌影响力的开发商（如宸嘉发展）。
今天，是自去年6月上海土拍取消限价起，第4宗楼面地价超过10万的地块。4宗10万+地块分布于徐汇滨江（绿城）、徐汇龙华（宸嘉发展）、静安（招商蛇口）、虹口（金茂）。
市中心各个板块价格普涨已经成为趋势，但各个板块的“天花板”是多高，还需要市场验证。
二、郊区价格体系“横盘”，房企谨慎对待优质地块
3家房企抢奉贤，2家争夺松江方松，说明了房企对于郊区优质土地的关注度在提高，但和市中心各个板块竞争激烈、地价不断上涨形成对比的是，郊区的地价一直处于“横盘”，房企出价谨慎。奉贤新城的市场表现一直较为优异，因而本次地块吸引了三家房企争夺，但最终溢价16.5%，略高于去年12月贝好家的13.9%。松江方松地块周边已经断供多年，地块容积率仅1.2，最终溢价率14%，体现了房企郊区拿地的谨慎。
附：地块介绍
1、虹口区C080302单元hk329-11地块
地块指标
本案交通便利，距轨道交通10号线邮电新村站0.2公里，周边有14路、55路、103路等。
道路有四平路、曲阳南路、天虹路、临平北路等。
教育资源：上海市虹口区新宏星小学、虹口区第三中学、华师大一附中实验中学、华东师范大学第一附属中学、虹口区第三中心幼儿园
医疗资源：上海市第一人民医院、上海曲阳医院、同济大学附属同济医院附属、上海市中西医结合医院、上海交通大学医学院附属新华医院、上海市中医医院。
商业：凯德虹口商业中心、上海ist 艾尚天地、瑞虹天地
大型公共空间：和平公园、鲁迅公园
文化体育设施：虹口足球场
地块规划图
影像图
位置图
2、浦东新区Z000602单元20Ea-01地块
地块指标
本案交通便利，距轨道交通 6/13号线东明路站1公里，周边有超 10 条公交线路。
道路有杨高南路、杨思路、东明路等。
教育资源：上海市杨思中学、新世界实验小学
医疗资源：上海杨思医院、上海明珠医院
商业：浦东三林亿丰时代广场
大型公共空间：中汾泾城市绿地、上南公园、云台路绿地:川杨河休闲绿地
文化体育设施：\
地块规划图
影像图
位置图
3、松江区SJC10008单元05a-24号地块
地块指标
距轨道交通9号线松江新城站直线距离约5.8公里，周边有1805路、1809 路、1810 路等。
道路有沪昆高速、嘉松南路、新松江路等。
教育资源：东华大学附属实验学校、松江区第二实验学、新纪元丁香幼儿园、松江区云峰幼儿园
医疗资源：方松街道社区卫生服务中心、松江区妇幼健院
商业：地中海开元广场、想飞天地购物广场、东国际商城
大型公共空间：广富林郊野公园、辰山植物园、松江中央公园
文化体育设施：广富林文化遗址
地块规划图
航拍图
位置图
4、奉贤新城10单元06-07地块
地块指标
本案交通便利，距轨道交通5号线奉贤新城站0.3公里，周边有16条公交线路。
道路有金海公路、南奉公路、光吴路等。
教育资源：奉贤中学附属初级中学、奉贤中学附属小学、金海幼儿园
医疗资源：上海交通大学附属第六人民医院(南院)
商业：百联南桥购物中心、龙湖天街、上海南桥国际广场
大型公共空间：上海之鱼公园群、浦南运河公园、五一公园、市民公园
文化体育设施：九棵树艺术中心、奉贤博物馆、南上海体育中心(待建)
地块规划图
影像图
