文/好地网 徐路加

今天杭州出让2025年首批3宗地块，热度远超本网预期。

●上城区安琪儿地块，最终由大家溢价54.04%、10.8亿元竞得（前瞻预测30%左右），成交楼面价达到47486元/㎡，实际住宅地价超4.9万元/㎡，已超过板块此前4.65万元/㎡的新房限价。

这意味着，该地价较去年11月、西侧同为不限价的滨江锦上万象府地块，实际地价再涨17%，比限价时期楼面价上涨了1.1万/㎡，涨幅31%；保本房价已经达到6.5万元/㎡，已经较彼时限价高2万元，预期售价可能将达到7万元/㎡，略高于南侧华家池小户型二手房价。

● 滨江区西兴地块，最终由滨江集团13.8亿元、溢价43.69%竞得（前瞻预测超32%），成交楼面价42989元/㎡。

2.0的容积率可结合周边环境设置少量低密，但整体保本房价也达到5.8万元/㎡左右，实现5%的利润预期售价在6.2万元/㎡左右，超过目前滨康综合体二手房价格5-8千。

● 临平老城区原汽车南站地块，由本土乔智置业以总价6.76亿元、溢价1.5%竞得。

在最新的杭州市国土空间总体规划中，临平新城核心区已纳入杭州中心城区范围，该地块也是区域内最后的留白，住宅部分房价预期看至3万往上。项目包含了商业商务建筑面积约6.5万方，双地铁加持之下，将为临平新城未来的产业发展提供更多可能，进一步提升临平CBD能级。

一、放开限价后预期持续上涨

从去年10月全面放开限价后，核心区位的房价预期、地价水平，可以说是一涨再涨。

7万的价格，已经是限价时代的最高价，但限价放开之后，杭州预期房价的天花板在土拍中不断刷新——

上月出让的滨江湖墅地块，预期9万；

去年底中海滨江区府旁地块，预期10万；

后续莲花碗南侧的水电新村地块，还有涨价预期！

同样，今天滨江集团竞得的西兴地块，按照6.2万的保底房价看，也较此前限价上涨1万以上，涨幅20%。

典型地块放开限价后涨价情况

二、当前市场的矛盾与风险

从当前市场竞争来看，热度还处于上涨过程中，房企参与度也有一定提升。今天两宗地块的参与房企都达到11家左右，也持续涌现了一些新房企出手。

房企积极拿地，说明对于核心城市投资信心在逐步修复，同时，也反映了持续两年多的调整市场中，资金面相对安全的房企面临着极强的补仓需求。

尤以央国企为甚。包括保利、招商、建发、华发等，积极参与了近期核心地块的争夺，加之本土企业看涨下，热度进一步提升，预期之上加预期。

规模型房企，在核心城市只有较低的土地储备，而土拍的热度又在持续高涨，这形成了当前市场的主要矛盾。

从目前的市场反馈来看，包括世纪城等板块，地价走高对周边二手房价格的提升还不显著。一方面有待于不限价新房项目正式首开价格确立；同时，前期巨量投资性购房的抛压还未大幅消逝。