文/好地网 徐路加

明天（2.20）杭州将出让3宗区位核心的涉宅地，总起价23.3亿元。

滨江区地块、紧邻地铁一号线西兴站和滨康综合体；上城区为安琪儿地块，与板块最近出让的滨江锦上万象府地块一样具有一线运河景观；临平区时代广场旁则为商住项目，住宅部分或为临平高层价格天花板。

基于当前热门地块加预期抢地的氛围较为浓厚，结合地块的具体情况，好地研究院预计：

限价全面放开以来，杭州土地市场热度有所回升，吸引外地企业（以央国企为代表）积极参与。本次2宗常规住宅地块，区位核心且起价均不到10亿，适宜各类房企参与，关键还是看房企的预期，从这点来看，区域深耕的本土企业，或更有优势。

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、滨江西兴地块，溢价率有望超32%

地块位于西兴板块，紧邻地铁一号线西兴站和滨江综合体（此前高层限价5.15万元）。区位来看，逊于去年底中海沿江地块，稍优于去年中出让的绿城晓风朗月湾（相距1公里）。

地块位置图（来源：好地大数据）

周边新房重点对标绿城晓风朗月湾，1.8容积率打造小高层，整体限价53850元/㎡，销售摇号中签率仅15%左右。

周边次新二手房重点参考滨康综合体住宅部分（天曜城），因天街问题影响和体量较大的抛压，近期大户型成交价5.1-5.4万元/㎡左右；北侧700米御滨府则最高到6万左右；西侧800米新交付的江晖府挂牌价在7万左右；北侧1.5公里、一号线下一站滨和路站旁的晓风印月成交价更是普遍高达7-9万。

综合来看，项目价格预期显然将较5.4万的晓风朗月湾和5.15万的天曜城有进一步提升预期，2.0的容积率结合周边水系和绿地配套可有小部分的低密打造空间，对于整盘价值也有增益。

好地研究院认为，高层价格看至6.0万以上，即考虑区位因素，一站地铁较晓风印月（均价8万左右）降2万，是具有强支撑的。以此价格测算，按照8%利润率预期，溢价率在32%左右。

预计：滨康路-金鸡路的轴线上，今年一月份萧山区府旁高层价格预期也到5万以上，从这个角度看，即两侧价格梯队仍维持在1万左右，新价格梯队是相对合理的。考虑地块西翼可设置少量低密以提升货值，预计充分竞争下溢价率有望超32%。

二、临平CBD地块，预计低溢价

地块位于临平新城核心区、时代广场西侧，是临平公共资源集聚的CBD区域。

地块位置图（来源：好地大数据）

住宅部分预期以高层打造，区域是临平高层价格最高的区域。参考周边2023年9月广大竞得的樾山澜里项目地块，新房限价2.85万元/㎡，包括此前的鼎湖未来社区，也是同样价格，均摇号快速清盘。

对比来看本区位更优，高品质打造，房价预期超3万。

而作为临平当前最核心的CBD地块，设置了62%、近6.5万方的商业商务要求，并且其中的50%须整体持有（可整体转让），相对当前的主流房企有较大压力，更契合区域深耕企业。

预计：非杭城绝对核心区位，较高的商业商务占比，较难形成强竞争，预计低溢价。

三、上城安琪儿地块，溢价率30%左右

地块位于城东安琪儿区块，也是杭州主城首批不限价地块出让板块之一。

去年11月，地块西侧锦上万象府地块溢价35%，住宅实际楼面价约4.2万元/㎡，高层房价预期6万/㎡，预期利润率约5%左右。

地块位置图（来源：好地大数据）

本次地块同样具备北侧运河景观（底层受一定现有建筑干扰），且无高架干扰、但体量略小。以目前市场行情或略超去年11月热度，但未在市场验证下，预期之上加预期有一定风险。

若按照同等地价测算，对应本地块溢价率在30%左右。

预计：地块高架干扰因素小，且南侧同期将有地块出让，前期拿地有深耕机会，预计热度保持，溢价率30%左右。