文/好地网 徐路加

今天（2.14）杭州迎来春节后的首次土拍，整体热度维持节前水平，且涌现新房企拿地。其中：

● 临平北五洲路站低密地，溢价达65.1%，由呼伦贝尔汇嘉房产4.3亿元竞得，这也是今年杭州涌入首家外地房企。作为临平北近年来首宗低密地（容积率1.1），尽管仅2.7万方体量，还吸引多家在杭州深耕房企参与，实际楼面价超1.6万/㎡，未来整体房价预期在3万左右，如果达到这个价格，可以实现8%以上的利润。

● 良渚和昌府东北侧低密地，由区域内此前已有项目的建发溢价15.9%、9.5亿元竞得。结合地块区位条件，项目低于板块此前核心区位叠墅3.74万价格销售，仍有超过10%的预期利润空间，整体风险可控。

● 良渚文化村单元宅地，由泰熹置业底价1.49亿竞得，受制于周边环境影响且体量小，主流房企暂未关注。

以上成交结果，良渚建发拿下的地块略低于昨天本网预期（预计为较难超37% ），良渚文化村宅地符合预期，只有激烈争夺达35轮的临平地块高于预期（预计超50%）  。

最大的看点无疑是呼伦贝尔汇嘉房产在临平北拿地，久违的激烈竞争，有点像牛市时期，外地企业为了成功进入杭州做开发，不费一切代价拿地立标杆的景象。

那么，为何会出现这样激烈场面？

如果一定要确定一个最关键的因素，那就是恢复市场化结出的硕果——

杭州自去年10月开始全面取消新房限价后，价格的市场化调节功能得到恢复，在价格上不封顶的制度下，房企拿地信心迅速恢复：最高地价已经从50717元/㎡涨到64834元/㎡，上涨幅度为27.8%；今天，外省房企首次进杭州抢地，也是市场化功能恢复的具体表现。

一、缘何积极涌入？

春节期间，DeepSeek、杭州“六小龙”火爆全球，再到今天内蒙房企下江南，从一众实力房企中杀出，杭州不乏热度。

分析杭州房地产市场的高关注度，好地研究院认为，确实软硬件条件兼备——

透明公正的营商环境，是笔者与房企沟通下来的共识，是外来房企乐于投资杭州的定心丸。据好地研究院统计，近10年来杭州拿地的外来房企超150家，占到总拿地房企数的55%。

大容量、优于大势的市场环境，是敢于逆势投资的必要条件。近年来，杭州房地产市场规模持续维持全国前列，即使去年大降，杭州市区商品住宅用地出让金仍破千亿、新房销售额近2500亿。

而当前的存量背景是总库存仅1400万方左右，处于低位水平，总去化周期不到24个月，中心城区不到8个月。

尤其是杭州放开8年的限价，叠加计容新规出台，赋予房企更灵活的产品设置（如此前稀缺的低密产品）和价格上涨（修复）空间。如近期市中心锦绣公馆三开预期上9万，价格预期不断突破。

二、外来房企投资类型

从外来房企地块选择来看，初步有以下几个方向：

典型如贝好家，长三角第一站选择在金沙湖，与滨江、兴耀联合拿地，充分发挥深耕企业的品牌和开发能力，贝好家则在营销、定位上展现所长。

这类，往往避开绝对核心板块，但对于地块体量、总价上，有较大弹性。

典型如中建三局的良渚东单元地块、远东宏信的下沙大学城地块，往往具有一定的商办要求，填补了此前愿意重资产经营深耕房企的断档空白。

此类地块，既有此前深耕房企重新杀出（如金地），也是新进驻企业（如今天的呼伦贝尔汇嘉房产）的主流标的。

出发点上，既有低总价、小体量的风险可控性，也有资产保值需求，如不乏民营企业在上海收购大宗资产。

同类地块，也可关注今日挂牌的钱塘区金沙湖印象城南地块，起价2.7亿，计容建面1.6万方。

钱塘区挂牌地块位置图（来源：好地大数据）

三、预期二季度验证期前行情稳定

从去年底以来的市场行情来看，杭州无疑在较大面积范围内，通过差异化的供地和政策调整，率先呈现修复回暖行情，房企的投资信心提升，尤其核心区位价格预期看涨。

节点上来看，三四月份首批涨价预期项目市场验证前，预期市场热度仍将维持。

建议在投资方向上，重点关注原限价红利价格修复板块和区域首改（低密）地块。