核心提要：

一、良渚和昌府东北侧低密地，溢价率较难超过37%

二、良渚文化村低密地，预计低溢价

三、临平北五洲路站低密地，溢价率有望超50%

文/好地网 徐路加

春节前，随着限价政策取消，土地市场热度显著提升，价格预期快速走高。

明天将迎来春节后的首批集中供地，共3宗、总起价12.3亿元（2月份共4批次14宗地），且瞄准改善方向，为纯低密地块。

包括良渚新城、临平北，均是多年未供应低密地，缺乏价格锚，或存在较大价格分歧。

好地研究院结合整体市场环境和周边区域同类地块竞争热度，预计：

1）良渚和昌府东北侧低密地，处于板块东翼，周边环境一定程度上将影响项目价格预期，溢价率较难超过37%；

2）良渚文化村低密地，区域是杭州城北的重要低密承载地，市场接受度高，但周边的不利因素和总体量较小的背景下，或低溢价；

3）临平北五洲路站低密地，虽外围板块，但小区位好、体量适中、起价低，预计受低密偏好房企关注，有望引发强竞争，溢价率有望超50%。

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、良渚和昌府东北侧低密地，溢价率较难超过37%

地块位于良渚新城良渚西单元西翼，和昌府东北角。地块1.2容积率，可打造四层排屋、叠墅等低密产品。

地块位置图（来源：好地大数据）

板块内最近低密项目为城市客厅西侧的萃栖云庐（容积率1.5），叠排精装3.74万元/㎡、洋房3.1万，2023年底前后摇号快速去化；

2019年首开的藏珑大境项目（容积率1.2），打造排屋、叠墅、洋房产品，排屋价格达到4.5万、叠墅3.1万、洋房2.7万，均非摇号热销，二手价格来看目前排屋在4-4.3万元/㎡，叠墅3万出头。

本次地块，相比如良渚文化村的天然资源禀赋，本地块周边现状、规划以产业为主，与以上项目有较大差异，一定程度上影响低密价格预期和销售周期。

1.2容积率下，可设置排屋类低密产品以提升部分单价，但整体达到萃栖云庐的叠墅3.74万元价格，还是有较大难度的。以此测算，保持至少10%的利润率，溢价在37%左右。

预计：地块周边环境一定程度上将影响项目价格预期，最终溢价或较难超过37%。

二、良渚文化村低密地，预计低溢价

地块位于良渚文化村单元，劝学里北侧，区域已形成密集的低密宅区，市场接受度高。

地块位置图（来源：好地大数据）

1.01容积以排屋产品打造，典型低密产品周边如万科大溪谷2020年前后联排3.9万、叠墅价格3万；万科郡西云台里2023年排屋价格更是达到5.7万。以地块1.5万元/㎡，显然按照周边价格是具备显著的盈利空间。

但相比以上项目，本地块周边环境略逊，西侧、北侧也有不利因素，且地块建面仅1万方，不利于品质打造，也将折算价格预期，或在3.5万元/㎡左右。

预计：周边的不利因素和总体量较小的背景下，或低溢价。

三、临平北五洲路站低密地，溢价率有望超50%

地块位于临平北经开区的最核心区位，也是区域近年来首宗低密地。

周边的高层楼面价水平在1.05万元/㎡，高层限价在2.26万元/㎡。

低密的二手房，板块内参考项目较少，早期的众安理想湾排屋成交单价在3.0-3.5万元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

在临平范围内，今年1月金地竞得临平老城区西翼地块，有一定参考性。金地项目房价预期超过3万，本地块周边环境相较更有优势。

好地研究院认为，地块处于杭州外围板块的核心位置、且是首宗低密地，具有一定的市场空间。即使按照板块内目前主力销售项目（滨杭滨份城，高层精装实际价格1.6万）的两倍左右，即本地快联排（四层）毛坯3.0万，还是有较强支撑的。

按3万价格预期，实际楼面价达到金地地块水平（2025年1月21日出让，住宅实际楼面价1.4万/㎡），对应本地块溢价在50%左右。

预计：虽非核心板块，但小区位好、体量适中、起价低，预计受低密偏好房企关注，有望引发强竞争，溢价率有望超50%，甚至超过今年老城区金地地价。