文/好地研究院 方晓泉

近日，上海公告七批次10宗地块，其中唐镇、杨思、梅陇、杨浦滨江等地块由于周边项目销售情况较好，预期能够快周转，受到的关注度较高。而在房价限价取消的市场背景下，房企对地块的售价预期直接关系到其最终的出价能力。

好地研究院对七批次重点地块的预期售价进行分析，并将在此基础上结合竞争态势预测地块的成交价格。

今天，重点分析浦东内中环的新杨思地块。

地块指标

地块航拍图

一、适当加预期，房价站上10万+是大概率

好地研究院认为，在上海市场整体分化严重、优质板块逐渐减少的背景下，地段好、周边新房供不应求的地块，必然会引起房企的重点关注。新杨思地块的售价预期站上10万+将是大概率的——

首先，本案条件比竞品新杨思·上园更好。

新杨思地块东侧便是浦发集团开发的新杨思·上园，新房限价9.9万元/平米，是新杨思区域内首个项目，自今年4月首开以来，一共开盘3次，最近2次均触发了积分。新杨思·上园的持续热销，使业内对于本次出让的新杨思地块的销售前景和未来售价产生了预期。

其次，新杨思·上园地块有15%自持，而本案没有。同时，本案中小套型比例60%低于上园的70%，标准也从100方升至120方。新杨思·上园小户型比大户型去化快（占比70%的100方户型网签率达90%，而166方的大户型网签率74%），可见总价1000万+的三房可以作为板块主力产品。而随着中小套型面积标准提高，本案的产品发挥空间更大、定价上也有进一步提升空间。

其次，上海核心区域房价上涨对本案具有一定的提升效应。今年上海中环内的核心区域，众板块的房价均有不小的提升，全市价格天花板已经来到21万，比去年大涨45%。而本案处于内中环、毗邻世博和前滩这两大浦东核心地段，是浦东重点打造的“金色中环”发展带的组成部分之一。规划成为浦东中环经济带南部的新兴地区中心、微型中央活动区（MCAZ），受到房价上涨效应的辐射，具备房价加预期的条件。

第三，板块库存小、新房即将断供。新杨思·上园还剩最后3幢约1.6万方房源，本月即将上市，预计还是热销，意味着到明年二季度本案上市时周边无竞品。

新杨思上园开盘情况

二、大幅加预期，房价预期超10.5万，市场风险较大

在市场行情分化的背景下，本项目也存在较大的风险挑战。

客户的持续购买力至关重要。新杨思上园3次认购人数逐次下降。首开套数相对较多，认购率136%不算高，迄今半年网签率也仅85%。后两次开盘虽然触发积分，但供应套数少，积分也低，说明了板块容量不大、客户数量不足。特别是166方的大户型，网签率只有74%，意味着新杨思板块的客户仍以刚需和首改为主。目前新杨思区域虽然规划高大上，但目前还处于建设初期，规划落地需要较长年限。地块南侧现状为待拆的城中村、西侧为空地。地块所在的三林镇为老镇，周边生活配套能级较弱。

而单价10万+，总价1000万-1500万的产品（主力户型按110方三房和130方三房两种）。从上海市场来看，可选的还有浦东前滩、徐汇长桥、杨浦滨江等多个板块，若价格抬升，客户将进一步分流。例如，据好地大数据，位于前滩板块的陆家嘴前滩公馆，最新推出的116方的三房产品总价主要集中在1100-1400万（均价11.6万）。位于徐汇长桥即将首开的海上·清和玺（均价11.2万），其中113方的三房产品总价在1000-1300万。

二手房方面，同板块地块西面一路之隔的尚东国际名园，2010年前后建成，目前成交均价在10万左右，与新房价格基本持平。

好地研究院认为，如果从市场安全性角度考虑，若能够不加预期，即预期房价控制在10万以内的情况下，能获取到土地，是比较好的选择。

但是，由于具备快周转预期的好地供不应求，房企对本地块的关注度比较高，地块未来售价预期突破10万大关之上的可能性比较大。

对于流速的追求大于利润的房企，想要快速去化，售价预期或可在10.2万/平米左右（比新杨思上园涨3%）。

对于资金实力较强、对利润要求更高的房企，售价预期可以冲到10.5万（和前滩的价差保持在不低于1万）。若再往上加预期，或将影响销售去化速度。