好地网11月2日讯（研究员 黄卓贤）今天，深圳挂牌1宗商住地，位于南山区后海片区，拟于12月2日15时出让。

地块宗地号为T107-0107，出让面积34653.66㎡，容积率7.59，建筑面积263000㎡，起价1265200万元，楼面起价48106元/㎡。

本地块住宅部分为普通商品住房，另含商务公寓70000㎡，其中40000㎡可分割转让、30000㎡限整体转让。鼓励用途合理转换，限整体转让的商务公寓可全部转为等面积的酒店，竞得人应在申请签订《出让合同》时提出书面申请明确具体用途；如溢价成交，限整体转让的商务公寓不参与溢价部分的分摊。

在满足建筑限高的前提下，地块内需设置片区次地标，高度不低于200米，建筑布局需满足片区天际线梯度控制要求；本宗地内需设置第六立面观景空间，具体应符合《深圳市城市第六立面提升设计导则》的要求。

地块位置图（来源：好地大数据）

看点一：核心地段，区位优质

地块位于后海金融商务总部基地，是中国总部企业最为密集的聚集地之一，目前已吸引华润、阿里、百度、腾讯、安邦、联想、中海油等众多知名企业聚集在此。

地块紧邻地铁2号线登良站，周边有深圳湾万象城、北京师范大学南山附属小学、深圳人才公园、深圳湾公园、春茧体育馆等优质配套。

对比近十年来深圳挂牌的涉宅地，本地块的区位属于最核心的第一梯队，类似地段的地块寥寥无几，也就去年成交的深湾超总地块（南山区沙河街道T207-0060地块）可与之媲美。

地块航拍图（来源：深圳公共资源交易中心）

看点二：起拍总价过百亿，破次新高

地块起拍总价126.52亿，创下深圳涉宅地起拍总价的次新高，仅次于2020年的深圳前海·华发冰雪世界项目地块（宝安区沙井街道A301-0575地块）的127.1亿。

从成交总价看，深圳历史上仅有4宗总价破百亿的涉宅地，而本地块即使底价成交就已经位列成交总价前三，如果溢价率超过12%，将创深圳涉宅地历史成交总价的新高。

历史上总价超过百亿的地块分布图（来源：好地大数据）

看点三：新政效果明显，地块竞拍结果或成市场风向标

本地块是深圳9月新政后挂牌的第二宗涉宅地，而据好地网数据监测显示，深圳新政效果明显：新房、二手房均创月度新高。

新房(商品住宅):10月成交量价均创今年新高。成交金额297.4亿元，环比大增89.2%；成交5712套，环比大增94.1%。

二手房(住宅):10月成交套数6153套，环比大增61.5%，同比大增121.8%，创年内月度新高。

2024年深圳新房、二手房月度成交走势

地块起拍楼面价4.8万元/㎡，如果扣除配建，折算公寓（按住宅5折计算），实际楼面价约5.7万元/㎡。而周边二手房，20年左右楼龄的项目均价10万元/㎡左右，新一点普遍在12万元/㎡左右，新房可对比中海深湾玖序，带装修均价14万元/㎡左右，如按照14万元/㎡的售价测算，地块起价下利润空间超过20%。

虽然地块参与竞拍的门槛高，起始总价过百亿，但地段核心、单价设定合理，加上当前新政效果的加持，预计仍将吸引全国性央企和本地国企的参与，而其竞拍结果或将成为未来判断深圳市场冷暖的风向标。