文/好地网 徐路加
今天（9.20）杭州成交3宗涉宅地，成交总价45.2亿元。
● 其中，有两宗地依然限价——
绿城以14.06亿元、溢价16.58%竞得本次最优质的萧山市北地块，按照周边项目情况及所处区位预计可实现快销，常规测算预期利润率不到2%，竞争烈度符合本网预期。
这也是绿城今年杭州市区竞得的第8宗地块。从布局来看，不限价的2宗低密地（白马湖、乔司）可展现其产品力，其他6宗则均为核心板块快销限价地。
万科&杭州地铁底价14.51亿元竞得西湖区云谷商住地。该地块为地铁下穿且商业商务占比30%，万科对于此类地铁TOD地块有着丰富的操盘经验，南侧3公里即为此前打造的天空之城。
● 不限价的余杭地块，被建杭抢得——
建杭溢价1.84%、16.64亿元竞得余杭北部新城宅地。这是该公司今年独立摘牌的第二宗地块。
从属性来看，与此前竞得的西湖区双浦璞御栖湖项目地块（限价地块），有较高相似度——非核心区位但具备轨交便利性，且房地价差空间较大。
从竞争结果来看，溢价率显著低于本网预期。成交楼面价仅11202元/㎡，不限价下，即使按照目前板块的高层最低价（2.85万元）也有充足价差空间，预期销售利润率在15%左右。
本次建杭所拿地块，是余杭北部新城自从2019年7月限房价以来首宗不限房价地块。
限价取消，或是今年杭州土拍规则调整的关键词。
而从目前市场观察来看，凡是被取消限价的地块，都经过了以下现实逻辑——等待销售端流摇、遇阻后放开。也就是说，能否取消限价，核心看有没有限价红利。
沿着这个思路，看一下实际备案价低于限价的项目——
典型如近期首开的未来科技城低碳社区云湖之城，备案均价34650元/㎡，低于3.61万元/㎡的限价；
运河新城（南翼）的滨运锦绣里，3.87万元/㎡首开价也低于4万限价。
此外包括桃源、之江等板块，更多房企以低于限价销售应对市场变化。
再细数当前新房摇号/仍具有限价红利板块的，实际仅剩下主城及萧山钱江世纪城在内的16个板块，及武林新城等5个板块的部分区域。包括——
上城区：钱江新城、钱江新城二期、城东新城、艮北新城、九堡（部分）拱墅区：老市中心区域、申花、拱宸桥、武林新城（部分）、杭钢（铁路南）萧山区：钱江世纪城、市北（西翼）、萧山老城区(部分）
按照这个取消逻辑，若市场下行，限价圈或还将不断缩小。
当前摇号/仍具备限价红利板块
限房价是基于牛市的调控措施，对于产品品质的提升是很大的掣肘，尤其是放开地价限制后，依然限房价，极大压缩了房企利润空间，并且，优质地块集中到了高周转、低成本、强利润忍受力的房企手中；同时，绑车位、地下室、加装包，更是增加了购房者的隐性成本。
取消限价，有利于价格秩序的修复，让企业掌握定价权，更可以通过用心打磨，展现各家企业不同产品力，让消费者实打实得到“一分钱、一分货”。
随着限价逐步取消，给了更多房企投资机遇。
绿城，首先瞄准了低密，今年高溢价抢下滨江区白马湖地块和临平区乔司宅地。
建杭，低溢价竞得的余杭区北部新城地块，以1.1万元/㎡的地价，在开发节奏、产品定价，自主开发还是后续引入合作上，充分掌握了主动权。
此外，今年不限价地块拿地房企中，还包括建发、保亿、兴耀、驭远、西子国际、远东宏信等。
取消限价，回归市场化，正常化，杭州楼市重回品质时代可期。
2024年以来杭州市区成交的16宗不限房价地块
9.20杭州土拍成交结果
