核心提要：
1、96号双桥单元地块，或底价
2、97号萧山城区市北单元地块，溢价率有望超过14%
3、98号良渚东单元地块，溢价率较难超过25%
文/好地网 徐路加
明天（9.20）杭州将出让3宗涉宅地，总起价42.9亿元。
限房价的西湖云谷，依然维持原2.8万元价格，萧山市北地块则因仅1.8容积率，限价提升至4.13万元，较常规高层上涨1800元，涨幅4.6%；
余杭北部新城则新取消新房限价，此前板块按照3.12万元限定。
地块指标
此外，目前挂牌中包括将于本月30日出让的上城区丁桥地块，下月15日拟出让的拱墅石桥单元地块也取消限价。
另外，据本网得到的信息，萧山市北按照道路划分，部分区域可能取消限价。
眼下，取消限价的区域越来越多，对此，房企预期如何？新房市场又会有怎样变化？9-10月是较好的观察窗口期。
针对本次地块，好地研究院预期：
1）96号双桥单元地块，30%的商业商务比例和地铁下穿因素，或底价；2）97号萧山城区市北单元地块，虽因1.8容积率限价提升，但仍有外销预期，溢价率有望超过14%。3）98号余杭良渚东单元地块，取消新房限价限制，起价低，但考虑区位因素价格预期在2.85万元左右，存量压力和近15万方的体量下，现形势下溢价率较难超过25%。
3宗出让地块分布图（来源：好地大数据）
地块指标表
地块位于西湖区云谷板块，近年来仅出让一宗商品住宅用地，即本次西侧的绿城·熙海棠，项目于今年二季度三次开盘，中签率均不到20%。本次同限价，板块无库存背景下预计住宅仍可热销。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块难点在于：
①商业商务占比30%，达4.5万方，按照市场化去化难度大、周期长；
②地铁线贯穿地块对开发影响。
预计：基于以上两点考虑，非前期深度对接房企谨慎参与，或底价。
2、97号萧山城区市北单元地块，溢价率有望超过14%
地块指标表
市北板块内近期销售项目因区位影响存在较大差异性。西侧靠近滨江区的奥印潮观府，3.95万价格需搭售2-3个车位仍然低中签率快销，而东侧项目则低于限价销售。
本次地块位于市北单元西品质片区，与奥印潮观府仅1.1公里距离，并且是区域唯一可供的住宅用地，呈南北向展布，东侧依河道，周边包括引入北外教育资源的信息港中小学，步行可达的两个规划地铁站点，浙二博奥医院、信息港文体中心、宝龙广场等城市配套齐全，适宜改善需求。
地块位置图（来源：好地大数据）
本次因1.8容积率，相比区域此前3.95万元的限价提升了1800元至4.13万元。对比周边二手房，如青秀城、霞飞郡府今年成交价在3.5-3.8万元左右，稍靠近风情大道的闻博花城大户型则可达到4万以上。未来以小高层甚至部分洋房打造整体有价格支持且总体去化预期较好。
按上批次平均2.1%利润率预期，溢价率在14%左右；排至盈亏平衡线，溢价率大致在19%左右。
预计：考虑到本项目区位较优，1.8容积率下（建筑密度30%）产品设置相对灵活，整体去化压力小（总体量4.8万方），关注度较高，溢价有望超过14%。
地块指标表
地块位于余杭区北部新城，板块新房同样存在较大分化——
好运街站地铁口的绿城锦海棠，3.12万元的限价稍能摇号快速去化，不过车位价格也有明显优惠；而非地铁站点周边的星漫云渚，高层2.85万、小高层2.95万仍流摇，整体去化率不到50%。
地块位置图（来源：好地大数据）
本次地块处于板块西翼靠近三墩北非核心区位，但紧邻二号线白洋站，整体区位价值稍优于星缦云渚，不限价下，星缦云渚按照2.85万元价格预期。这个价格与相邻的西湖区三墩北此前红盘（距离近700米的）翠语彩虹里限价基本一致，但也存在行政区划差异影响。
按照大致2.85万元价格，与1.1万的起价有充足的价差空间。偏乐观销售预期，车位赠送按10%利润率预期下，溢价率可达25%。
预计：板块首次放开新房限价，既有更卷产品价格提升超预期受益的机遇，也有地块本身体量较大（14.9万方）市场下行销售的挑战。结合当前房企偏谨慎预期，或需有充足的安全垫保障，溢价率较难超过25%。