文/好地研究院 方晓泉

今天（9月14日），上海第五批次集中出让，两宗静安区地块顺利成交:

1、中建二局旗下的中建玖合地产以底价636561万元拿下位于大宁板块的灵石社区N070402单元094a-14地块，楼面价68280元/㎡。

2、经过163轮竞价，招商蛇口&南通瑞城击退象屿&越秀、中海、保利发展&上海建工，以总价565987万元夺得位于老静安的曹家渡社区C050301单元9A-20地块，溢价率31.2%，楼面价114145元/㎡。

地块成交一览表

曹家渡地块报价表

好地研究院分析，本次土拍有以下看点：

1、 大宁地块缘何被捡漏？

大宁板块是上海优质板块之一，新房供应稀缺，一二手房倒挂幅度较大，本次推出地块方正、体量大，从地段因素应当收到热捧，但最终只有一家参与，是因为地块设了较为严苛的条件：

①办公体量1.96万方，面积占比21%；

②引进总部；

③要求最高的落税：办公楼宇税收平均坪效不低于4828元/m²

2、 曹家渡地块低于预期

位于老静安的曹家渡板块供应稀缺，二手房价最高超过20万，但本次曹家渡地块最终溢价31%，未进入竞品质阶段，成交楼面价11.4万，好地研究院测算，若要有5%的利润，未来新房售价约15.25万，低于市场普遍看好的16万的预期。从报价过程也可以看出，四组竞买人均表现理性、谨慎，加价速度始终较慢，保利发展&上海建工未出价。

好地研究院分析，热度低于预期原因有几点：

①地块形状不规则、周边建筑多、距离近，北侧住宅楼日照限制，只能做刚需刚改

②昌平云岸价格不高，14.5万，对央国企而言，加预期相对要比民企谨慎——徐汇滨江能拍到13.1万，也有绿城和宸嘉发展两家非央国企参与的因素。

③市中心项目开发周期普遍较长，居民投诉对于工程进度的影响不可控

以上几点，将会影响到项目的整体品质、售价水平、开发销售进度。意味着未来项目若要保证5%以上的利润率，预期售价需要在15.25万的基础上，再加一定幅度的预期。这将考验招商蛇口的操盘能力。

3、中建玖合时隔2年上海补仓，首进中心城区

中建玖合上一次拿地是在2022年9月，以643607万元拿下嘉定区嘉定区嘉定新城E19A-1、E19B-1、E20A-3、E20B-1、E20C-1、E20D-3地块，该项目即为万科操盘的理想之地，是上海去年以来热度最高的项目之一，每次开盘均售罄，认购率逐次升高。

观察中建玖合在上海的投资布局，走出了一条“农村包围城市”的发展路径：2021年首进上海，重点布局临港新片区，拿下了3个地块，包括联合拿下滴水湖地标双塔总部办公西岛地块（权益地价1.7亿）；以及以总价70亿在103片区和书院镇各拿下2宗宅地，总面积541.56亩，总体量78万方，由于市场整体下行，两个项目去化速度较慢，后期需要大幅度降价才能走量，极大影响了资金周转速度和利润。这也是玖合之后把投资中心逐渐靠向市中心的原因。

静安是继临港、嘉定之后布局的第三个区域，也是首进市中心。

4、招商蛇口首入老静安

招商拿下今年在上海第三个项目，前两个项目分别为位于松江泗泾站TOD项目（时代潮派，在售）、徐汇长桥旧改地块（清河海上玺，即将开盘），3宗地总拿地金额 140.2 亿元。

就公开市场而言，招商蛇口也是时隔两年再入市中心，上一次在市中心公开市场拿地是在2022年6-9月，共拿下4宗地块分布于普陀（2宗）、徐汇（2宗），权益拿地额107.7亿。

此次也是招商蛇口首进老静安，此前两个项目均位于老闸北区域：2020年联合保利发展、融信拿下中兴社区地块，即为天汇世纪玺（售罄）；去年，联合华发拿下天目社区旧改地块（待售）。

分析招商的土储，市中心、中外环、五大新城分布较为均衡，拿地方式上也公开和非公相结合，这也使得招商蛇口每年都能持续滚动拿地和销售，保持在上海前列地位。今年以来，招商蛇口权益销售额为106.5亿元，排名上海第8位。