核心提要：
1、88号上塘单元FG09-R21/S2-01地块，较难超过20%
2、89号三塘单元XC0502-R21-11地块，溢价率或略超25%
3、90号三塘单元XC0502-R21-16地块，溢价率或略超25%
4、91号康桥单元GS120201-03地块，溢价率或超过24%
文/好地网 徐路加
明天（8月29日），杭州将迎来8月的最后一次土拍，共4宗地，全部位于拱墅区，总起价45.02亿元。
本次地块：
1）分别位于武林新城、拱宸桥、运河新城（中部），限价体系下均具有较明确快销预期；
2）纯宅地、小体量（2.5-7万方）、低总价（7.3-15.1亿元），适宜各类房企。
去化压力小、资金要求较低背景下，4宗地块均将受到积极关注。好地研究院预计：
①88号上塘单元FG09-R21/S2-01地块，考虑地块开发难度，较难超过20%；
②89号三塘单元XC0502-R21-11地块，溢价率或略超25%；
③90号三塘单元XC0502-R21-16地块，溢价率或略超25%；
④91号康桥单元GS120201-03地块，溢价率或超过24%
而从房企来看，本土企业对低利润率忍受力更强、开发节奏也更快，在价高则得模式下出价能力更强，自去年12月摇号取消以来，发生溢价成交的地块有35宗，本土企业拿了32宗，占比达到91.4%，相比摇号阶段提升22.6个百分点。
按照今年以来九成溢价地块由本地房企拿下的大趋势，明天会不会又成为本地房企拿地专场呢？值得关注。
4宗出让地块分布图（来源：好地大数据）
1、88号上塘单元FG09-R21/S2-01地块，较难超过20%
地块指标表
地块位于拱宸桥板块，板块已无库存。本次地块位于地铁3、5号线交汇善贤路站，且具备一线上塘河景观资源，结合仅1.2容积率，适宜打造纯改善高端低密盘。本次1.2容积率，不低于四层要求，56820元/㎡新房限价（含装修5000元），预计打造叠墅产品。
地块位置图（来源：好地大数据）
这样的项目，最近期的可参考湖墅霞映锦绣里，同板块的如德信小何云庄，受到市场追捧，甚至定格社保销售。
若按照常规测算，预计仍需拍至盈亏平衡线附近，需要通过车位、地下空间、装修包等方式来增厚货值。按照1-2%利润率预期，溢价率在26%左右；5%利率空间时溢价在20%左右。
不过相较常规地块，该地块具有一定开发难度，影响开发速度：一是涉及地铁线路及站点建筑设置，开发需服从地铁建设的需要和技术要求；二是部分建筑用地位于大运河世界文化遗产保护规则的二级缓冲区，需组织文化遗产影响评估并履行文物报批相关手续。
预计：考虑地块开发难度，溢价较难超过20%。
2、89号三塘单元XC0502-R21-11地块，溢价率或略超25%3、90号三塘单元XC0502-R21-16地块，溢价率或略超25%
地块指标表
地块位于武林新城三塘单元，同样已断供。
板块此前新房限价4.78万元（棠前文栖府，2024.3月一次性推盘中签率仅10.03%），本次因容积率低于1.8，触发限价上涨至4.997万元/㎡，仍约低于方圆府，九龙仓·天御次新二手房成交价（大户型略高于5万）。
地块位置图（来源：好地大数据）
1.8左右容积率大户型品质提升，叠加观成学区预期，预计仍将维持棠前文栖府热销形势。
两宗地块溢价率在25%时，按常规测算2%左右的利润空间预期，通过车位绑售有望进一步增厚利润。
预计：较低容积率下，良好的销售预期，按照此类地块今年竞争情况，最终溢价率或略超25%。
4、91号康桥单元GS120201-03地块，溢价率或超过24%
地块指标表
地块位于运河新城板块中部，限价3.37万元/㎡，相比南翼4.0万元待售滨运锦绣里有价格差。最可对比的是东侧今年5月售罄的绿城·宸岸印月里，三次摇号中签率仅15%左右。
本次地块与宸岸印月里相似度高，西侧高层房源更具有运河景观。
地块位置图（来源：好地大数据）
同样限价、土拍规则下，去年12月宸岸印月里地块实际楼面价22422元/㎡，对应本地块溢价率24%，预期利润率5%左右。
相比绿城去年12月拿地时期销售预期的不明朗，本次市场验证下，地价有望进一步走高。达绿城拿地溢价率30%时，利率空间2.5%左右。
预计：绿城·宸岸印月里项目的市场验证将提升房企拿地信心，最终溢价率有望超过 24%。