好地网8月27日消息 今天，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局和上海市规划资源局三部门联合发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》。
对于商品宅地中小套型建筑面积标准、供应比例进行优化，并做好一定时间内项目区域统筹平衡。
一、优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。
多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
二、优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。
原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。
继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。
三、加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。
加强区域协调，新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。
好地研究院解读：
本次发布的政策实际已经执行一段时间，可以理解为旧政新发，其中：
1.中小套型面积标准的调整已于今年第一批第二轮次集中供地（3月份）开始实行，迄今执行了5个月。
2.弹性调整也已经有过实际案例，例如今年7月出让的徐汇滨江地块，中小套型比例从60%调整为0，更符合市场。
3.区域统筹方面，对于上海不同的区利好不一，相对更有利于供地量较大的区。例如五大新城，可以把中小套型尽可能集中在属性相对偏刚需的地块上，使属性更偏改善的地块降低中小套型比例要求，更有利于地块的招商和出让。但这一做法也有限制，即只能在一定时间内出让的地块内进行统筹。对于供地量较小的区，腾挪空间较小，例如徐汇区把徐汇滨江地块的比例降为零，意味着需要其他地块大幅提高中小套型比例，很可能会影响房企拿地的积极性，以及后续新房销售时的去化速度。
好地研究院认为，上海这一优化措施本质还是非市场化的行政干预行为，若能够进一步取消中小套型的面积限制和比例限制，对于土地的出让和新房的去化将会更有利。
附：通知原文
关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知
沪房建管〔2024〕101号
各有关单位：
为落实《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（沪建房管联〔2024〕258号），适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，优化本市新出让商品住房用地套型供应结构，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。现就有关事项通知如下：
一、优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。根据本市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，本市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。
二、优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。根据市场主体住宅产品适销等情况，符合《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》中所列住宅套数调整适用情形的，结合统筹实施方案，可适当弹性调整。
三、加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。加强区域协调，相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。
其他有关政策，对新建商品住房用地套型结构另有规定的，可根据实际情况，继续按相关规定执行。
特此通知。
市住房城乡建设管理委
市房屋管理局
市规划资源局
2024年8月16日