文/好地网 徐路加

今天（8.13），杭州市区出让3宗涉宅地，总成交金额31亿。

主城区两宗限价地分别由伟星、滨江集团两家民企竞得——

● 伟星溢价率24.15%，以174785万元竞得拱墅区东新宅地，这是连续三批次滨江、绿城包揽后的新面孔；

● 滨江集团溢价17.66%竞得上城区牛田宅地，成交总价109920万元。今年10宗地块、206.3亿元（按拿地阶段统计）稳居第一。

● 非限价钱塘区白杨单元商住地由央企背景的杭州宏临城市发展建设有限公司（远东宏信）以25276万元底价竞得，为首次拿地。

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成交结果显示：

红盘地块愈发拼刺刀，分歧地块稍显理性

地块溢价达到24.15%，代价是实际楼面价达到37425元/㎡，相较今年2月东南侧西房地块又上涨1500元/㎡。

对比去年9月南侧堂前嘉悦府（地块封顶，吸引了28家房企摇号，实际地价34425元/㎡，新房两次开盘中签率仅21.4%和22.9%）则更是上涨3000元/㎡。

其核心原因是存在一万左右的限价红利。

即，相同新房限价，由摇号转价高则得下，楼面价上涨了8.7%；对应的利润率空间从3.6%（实际车位绑定后在5%左右）降至盈亏平衡线（如果车位不绑定销售或面临亏损）。

摇号时代下进驻杭州的伟星，此前的5个项目均具有7-10%的利润率空间，产品力得到市场认可。作为对比，其首入杭州的申花星瓒颂锦府地块，限价4.62万，摇号拿地实际楼面价3.02万；而本次4.7万房价，达3.74万的楼面价，仅9600元/㎡的房地价差空间，盈亏平衡线附近下，维持此前的高品质，挑战不小。

板块目前无明显倒挂，周边最近供应项目为去年10月开盘的望斓翠印府、紫映云来府（距离本项目800米，限价44400元/㎡与本地块一致），两个项目最后一次新房开盘中签率分别为24.9%和21%。

此次出让地块有近高架、远地铁的因素，尽管溢价17.66%，相比上述2个项目地块成交楼面价略下降500元/㎡左右（2023年2月出让，彼时封顶房企数量超30家），仍可保持在6%左右的利润率水平。

据悉地块虽有8家房企参拍，在溢价12%左右后仅剩余两家，意味着更多房企的预期利润率要求在9%以上。

两宗不同销售预期的地块，对应不同的成交结果，可充分体现出房企当前对于市场的纠结：

这样的结果下，当前的杭州市场，已充分体现出：

越是红盘项目，利润空间越窄，房企被迫需要严控成本，通过车位、地下室、加装包挤出利润，消费者也难以买到真改善的产品；

而越是销售压力项目，有充足价差空间，房企更增加成本卷品质。

8.13杭州土拍成交结果