文/好地网 徐路加
明天（7月30日），滨江白马湖地块将出让，起价19.46亿元，起始楼面价20938元/㎡。这是杭州自2019年7月实施限房价以来，主城区出让的首宗不限价地块。
本宗地块亮点在于：
①板块多年未供地。地块位于滨江区白马湖板块，区位与东冠浦乐相当，但已断供涉宅地达10年。
②契合改善性需求。零距离在建地铁18号线白马湖站；南侧子地块东面白马湖公园；杭二白马湖学校、杭州湖畔中学环伺，名书包预期。
③不限价，可打造滨江区稀缺低密产品。1.76的综合容积率（北侧子地块2.0容积率，限高54米；南侧子地块1.6容积率，限高36米，不限低），可结合项目环境，规划打造高层、洋房、叠墅甚至少量排屋产品，提升价格预期。
其中，南侧子地块1.6容积率，最高30%的建筑密度，纯4层叠墅排不下，需设置部分洋房/小高层产品。
综合以上，在产业集聚不缺乏购买力且供地稀缺的滨江区，地块具备相当市场接受度，价格预期是核心影响因素。
出让地块指标
地块位置图（来源：好地大数据）
我们按照3种预期测算：
北侧-73子地块，2.0容积率，按照高层设置，参考北侧800米湖漫雅筑成交价约4万/㎡，与浦沿、东冠限价4万元左右相当。
南侧-74子地块，1.6容积率，若限价下则以洋房打造，而不限价充分挖掘依山、沿湖优势，打造部分叠墅、设置少量排屋产品以提升货值（纯叠墅打造容积率不够低）。洋房若按照高层（4万元单价）1.1倍系数预期4.4万/㎡；叠墅按1.4倍5.6万元/㎡；排屋可设置数量少，稀缺性，如湘湖边乐虹湾、湘湖里达到8-10万+。
按照南侧分别以纯洋房、纯叠墅作为货值测算的上下限，整盘均价在4.23、4.9万元/㎡左右。
这个价格预期，销售压力小，按照5%的利润空间测算，溢价率分别在33%、59%，实际考虑南侧可洋房+叠墅组合设置（1：1），对应溢价率均值在46%左右。
地块红线图
以高层产品价格作为定价锚，考虑地块所处环境更优、与核心区的交通便利度更佳，可看高一线。对比北侧2公里晓月映翠（限价5.15万，二手房价格基本持平），现在本地块通过不限价如果能够精心打造产品，均价4.5万/㎡左右的预期是可能存在的。
按照同样价格系数，洋房按照高层1.1倍系数预期4.95万/㎡；叠墅按1.4倍6.3万元/㎡；排屋稀缺性，如湘湖边乐虹湾、湘湖里达到8-10万+。
考虑到价格上涨的销售压力，若按照至少10%的利润空间保障，对应溢价率分别在40%、67%，按照洋房+叠墅1:1设置对应溢价率在47%左右。
03、北侧子地块高层维持现价做流量、南侧子地块低密做溢价
高层仍按照4万价格预期；南侧子地块按照洋房、叠墅+少量排屋，整体价格达到高层价格的1.4倍左右（5.6万）。
高层按照不超过5%的利润空间预期，南侧低密按照10%的利润空间预期，溢价率在52%左右。
竞拍价格预计：
达40%溢价时，即使按照高层（4万）+纯洋房（4.4万）设置，有2%利润空间。
本次出让仅一宗，考虑到区域改善性供地的稀缺性、地块所处区位配套环境及不限价带来的产品提升空间，尤其南侧沿湖子地块的价值，或有更高预期。
即，高层部分仍基本维持现有价格体系上，通过低密部分价值挖掘。
地块航拍图（来源：好地大数据，摄于2024/6/17）