文/好地网 徐路加

今天（6.28）迎来上半年土拍收官战，庆隆和西兴2宗地块成交总价28.3亿元，平均溢价率达28.6%。

好地研究院统计，上半年杭州市区仅成交34宗涉宅地，总出让金590.9亿元，同比下降38.0%，回到2017年同期水平；总供地面积2250.9亩，同比下降47.2%，创2016年来新低。

从本批次市场竞争来看，基于两宗均存在一定限价倒挂属性，叠加近期核心区销售火热，热度超预期。

缘何房企敢于积极加价？

好地研究院认为，地块本质属性较优为前提下，6月红盘持续绑车位、地下室等操作，给予了房企信心！

按照目前搭售2～3个车位加价销售，滨江庆隆地块预期利润率可提升到2.4%左右；西兴1.8容积率下，可以通过一定洋房/多层叠墅降低限价提升风险，同时通过设置搭车位，理想情况整体有望提升到3.0%左右。

但这将带来较大风险：

1）监管风险。限价红利地块只有通过车位等来提升货值从而有机会拿地，当前确也得到市场验证，但隐性的车位捆绑销售本身不具备合法性，今年印发的《杭州市房地产开发企业信用管理办法（试行）》中，捆绑车位的行为已属于重点监管领域。

2）市场风险。如今天挂牌的白马湖地块取消新房限价（2019.7月以来主城区首宗），限价的逐步放开，不仅房企的投资逻辑需要转变，购房端也会发生重大变化。

以今天绿城西兴地块为例，如本网前瞻分析，地块当前尚存在一定的限价红利，但结合区位和后续周边竞品压力，1.8容积率5.385万元/㎡的滨江区最高限价销售存在不确定性。

据悉，不少参拍企业计划以高低配（洋房/多层叠墅+高层）来降低销售风险，同时通过车位设置提升货值。

但这部分货值能否变现是存在不确定性的。

项目本身，因为限价红利空间小，车位的捆绑市场认可度存疑。

更需要关注竞品压力，对比今天挂牌的长河地块（不限新房限价，综合容积率1.76，南侧子地块1.6，北侧2.0），客户是选择当前这样成本严控+车位（地下室）加价的限价房，还是市场化定价下房企用心打磨的高品质房？

绿城西兴地块与新挂牌长河地块位置图，来源：好地大数据

六月份的成交量上升，仍是结构性的，房企拿地更因为限价的安全性聚焦在核心板块。

但这样的逻辑，随着核心板块限价的逐步放开而将发生转变。

据好地网了解，尽管今天长河地块取消限价，杭州限价放开或按照点状形式，不是全面放开。

后续或推出更多非限价地，市场重获定价权，将面临几个问题：

1）价格能到多少？

针对如今天长河这样取消限价地块，尽管土地出让阶段取消新房限价，但杭州是否能像兰州这样取消价格审批制，完全按市场定价，预计很难。

据悉，上海取消双限，但实际仍存在指导价，这个价格结合拿地成本、业态同时参考周边新房设置，并不能一步涨到位。

从市场角度，即使非全面放开，售价天花板的逐步打开，也一定程度上有利于价格体系的重塑；

这其中，因为价格预期不同，将影响当前核心区域的房企拿地格局，或重现更多新面孔。

2）地价上涨的风险，加预期or外拓？

以市中心、滨江核心、钱江世纪城、申花、城东新城、市北等红盘区域，取消限价意味着地价有大幅提升空间；即使红利稍微薄区域，也因为合适容积率可自由地业态设置，地价也将有所提升。

土地成本、销售价格提升意味着快周转的难度加大。是加预期继续拿核心地段，还是适度考虑二线板块？因为随着价格重塑、新房摇号热潮或将不在，涨价板块成本的提升也将影响购房者置业选择。

3）流速or利润？

因为不确定性，对于市场的研判更将深入到全周期。同时结合不同房企的优势也将呈现不同的产品和定价。